На данный момент пока только собираю информацию по Закрытым Паевым Инвестиционным Фондам недвижимости в России (ЗПИФ).
Поэтому пока без переработанного мной материала.
В большей степени для того, чтобы собрать полезный материал по данному направлению в комментариях к этой статье.
Очень давно я изучал данный вопрос и не нашел для себя никакого смысла участвовать своими деньгами в данном процессе.
Сейчас стараюсь определить некоторые полезные тенденции для управления Капиталом.
Основной из которых остается диверсификация.
И здесь ЗПИФы могут оказаться полезны для инвесторов с небольшим и более внушительными объемами капитала в плане диверсификации своих активов.
Инвесторы со средними объемами капитала могут вполне самостоятельно или с помощью команды грамотных специалистов заняться покупкой с последующей сдачей в аренду различных объектов недвижимости. Хотя и для такого рода инвесторов многое зависит от желания и наличия достаточного количества времени на управление.
В общем, я постараюсь найти достаточное количество плюсов для обоснования целесообразности переноса в данные инструменты порядка 10-20% от капитал инвестора в рамках структурной диверсификации по классам активов, пускай и с некоторым снижением средней доходности.
С другой стороны, эти 10-20% не внесут сильных искажений по доходности, при этом, они могут оказаться полезны в определенные периоды жизни инвестора при грамотном отборе активов, с учетом всевозможного количества рисков.
В качестве примера предлагаю рассмотреть диверсификацию капитала на 100 млн. рублей для инвестора от 30 до 50 лет:
Акции 50
Облигации 25
Депозиты (валюты наличные) 5
Недвижимость 15
Золото 5
Как видно из примера не так много объектов получится подобрать инвестору для самостоятельного управления. Разве что в глубинке, что несет в себе дополнительные риски.
Фото заглавной картинки взял здесь.
На примере ПНК Рентал, который закрылся в 2023 году.
Очень интересный и полезный материал по теме.
Инвестирование в недвижимость через ЗПИФы и REITs
Особенности рынка РФ на примере АКТИВО.
https://youtu.be/xRknRgUiQTU?si=FCbKIgxuF7I7O6Qe
Интересный и полезный материал от Натальи Смирновой по теме.
ЗПИФы недвижимости: брать или нет? // Наталья Смирнова
https://youtu.be/XVVj04_-Ds4?si=MKfrTEGLrH4tpSB0
Замечательный материал по теме от Анара Бабаева с Александром Ашрафулиным.
Как купить свой магазин «Пятерочка». Как купить пункт Wildberries. Как выбрать ЗПИФ недвижимости.
https://youtu.be/PO7qCApnT5M?si=AjXrta79qiZHxJbX
Дополнительный материал по теме от Анара Бабаева.
Купил магазин «Пятёрочка» и вот сколько заработал! Реальный опыт…
https://youtu.be/kwYvCFbyZk4?si=k5KJwgQcPw01BZWo
Материал в формате статьи.
https://dzen.ru/a/ZXmj4LUrMW9CsZ4J
Еще несколько статей, которые могут оказаться полезны для изучения материала.
https://www.forbes.ru/partner-article/454829-zpif-novye-vozmoznosti-dla-rant-e
https://www.kommersant.ru/doc/5038934
https://sber.pro/publication/sberbank-onlain-nachal-predlagat-zpif-na-kommercheskuiu-nedvizhimost/?ysclid=lrtaq633gg220335008
https://sbersova.ru/sections/invest/kak-zarabotat-na-zakrytykh-paevykh-fondakh-nedvizhimosti?ysclid=lrtapki7lw230208715
https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/igotosochi/a9e9e55e-783c-4dde-9fee-5bd6532d120f/
https://dzen.ru/a/ZJKu6r-vhiQ-ECTR?experiment=948519
https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/igotosochi/a9e9e55e-783c-4dde-9fee-5bd6532d120f/
https://pikabu.ru/story/investitsii_v_nedvizhimost_zpif_arendnyiy_biznes_7_ot_sbera_10613439
Добрый день Александр, в дополнение Вашей подборки материалов для изучения заслуживает внимания Финансовый архитектор со статьями на Смартлабе (среди терриконов шлаковых отвалов иногда встречаются бриллианты).
Общий подход к оценке ЗПИФов:
Лучшие практики:
https://smart-lab.ru/blog/911763.php
Худшие практики:
https://smart-lab.ru/blog/911991.php
Кроме этого, им подготовлено много весьма интересного материала по оценке конкретных ЗПИФов.
Мало этого, архитектор сам инвестирует в ЗПИФы и делиться личным опытом.
Большое спасибо Александр!
Уже несколько дней изучаю по мере появления времени наработки данного автора.
Понравился его подход и оценка.
Приятно работать с практиками своего дела!
Продублирую комментарий Ольги с ВК и здесь для работы.
https://vk.com/wall135907_43484
Для диверсификации портфеля многие инвесторы считают такие фонды неплохим инструментом, с ежеквартальными выплатами рентного дохода. Учитывая рост коммерческой недвижимости и ее дефицит, именно такой, какая представлена в фондах Сбера, есть потенциальная защита от инфляции в долгосрочной перспективе.
Учитывая особенность продажи активов, не совсем ликвидный актив. Но это и с физической недвижимостью также.
Опять же не каждый может себе приобрести рентабельный объект коммерческой недвижимости. Здесь как раз это можно реализовать.
Кто не хочет ждать, приобретают в Сбере сейчас паи нового фонда Современный 8, через Сбербанк онлайн. Минимальная точка входа 30 тыс руб. Уже более доступная для многих цифра. В АБ 7 было 100 тыс руб.
Стоимость конечно же другая по сравнению с биржей. На бирже как правило чуть дешевле, так как инвестору нужно срочно реализовать этот актив. Но через Сбер нет комиссий за покупку.
И паи на бирже появляются тогда, когда возникает потребность у продавца-владельца Пая его продать.
Да, кстати стоимость пая снижается во время выплат инвестиционного дохода на эту сумму, затем пай начинает опять повышаться в цене. Здесь нет такой волатильности как на рынке ценных бумаг.
Квал кстати не нужен для АБ 7 и Современного 8.
https://buythedip.ru/category/type/estate — статьи старые, но по Сбер АБ1, Альфа АП1/АП2 принципиально ничего не изменилось.
Ресурсы Паруса (телеграмм, ютуб) — акцент на свои фонды, но отдельные принципы можно распространить на другие фонды; что-то есть по рынку вообще.
Ресурсы simpleestate (телеграмм, статьи на сайте) — подводят к своим фондам, но в целом по стрит-ритейлу попадаются интересное.
Большое спасибо за помощь, Юрий!
Около полугода изучаю данную тему, все приведенные ссылки тоже видел и для себя, так и не определился окончательно. Есть плюсы, но есть и минусы. Имею опыт и относительно плотно поизучал два фонда, по ним и выскажусь — Парус и Активо. По сути, что Парус, что Активо не собираются по окончании срока продавать объекты и возвращать переоцененную стоимость пая. В интервью тех и других сказано, что это «вечные фонды», где активы будут со временем переименовываться и переноситься с обновлением срока. Вложение в них ради рентного дохода, не более. А реальную стоимость объекта никакой оценкой не посчитать, думаю прекрасно это понимаете, особенно если еще и читу Смирновых смотрите). Так что, в отличии от классической недвижимости, тут вовсе не обязательно будет удорожание пая на размер инфляции. Оценка будет в основном зависеть от доходности.
5-7и летние договоры аренды существенно ограничивают границы изменения стоимости аренды. В стабильной экономике это плюс, а в условиях турбулентности — не факт. Если ЦБ накосячит и в каком то интервале мы «словим» гиперинфляцию, то этот период инвесторы «профукают». При этом якорные арендаторы Активо и Паруса не идут на то, чтоб в стоимость аренды включать % от дохода. Тема очень неоднозначная. В теории, купил и забыл, твои чистых 9% будут капать и капать годами, иногда повышая платежи. Насколько это будет согласованно с инфляцией, рынком недвижимости и экономикой — вопрос. На долгосроке будет все согласовано, скорее всего, а в 2-5и летних периодах с высокой инфляцией будем иметь снижение ППС рентных выплат.
Далее, еще интересный момент. Парус торгуется на Мосбирже, что удобно. Ликвидность со всеми ее плюсами. Платежи проходят через НРД и далее брокера. Соответственно, в периоды остановки биржи деньги мы не сможем получить. Для тех, кто живет с капитала это может быть существенным моментом.
Право «собственности» на пай ведет брокер. В НРД есть общее число паев, а вот сколько именно и кому принадлежит — знает только брокер. Биржевые ЗПИФ лучше иметь в очень надежном брокере, иначе можно сильно пострадать, если при его банкротстве или поглощении, выяснится, что база с учетом паев «сделала ноги» и доказать что то будет крайне сложно.
В Активо, в этом плане, надежнее — там право собственности не в НРД, а насколько я понял, в Росреестре на ваше имя. Выплаты производятся напрямую, а не через НРД и брокера, так что работоспособность биржи не имеет значения, выплаты от УК будут. Банкротство УК так же не скажется на учете паев, у нас «живые бумаги» на руках. Закажем выписку с реестра и подтвердим право собственности. Но есть минусы — выйти с этого инструмента без потерь почти невозможно. Очень ограниченный круг инвесторов, очень высокие комиссии за покупку и продажу. Если честно, то фонды Активо наиболее приближены к сдаче в аренду через УК реальных объектов недвижимости, а фонды Парус — к облигациям, обеспеченным недвижимостью, с очень небольшим приростом номинала со временем.
Так же рекомендую ознакомиться с договорами доверительного управления, это отдельное «искусство». Фонды Парус ликвидны, удобны, но что там только в ДДУ не прописано — они могут и на бирже торговать, и паи размыть допэмиссией в 10 раз и т.д. На словах обещают всего этого не делать, но… В общем, краткий итог для себя такой:
Активо выглядит надежно в части выплат и учета паев. Но ликвидность почти как у реальных объектов недвижимости. Можно диверсифицироваться по разным объектам и доходность выше, чем в жилой недвижимости. Фонд не спекулятивный, а купить и забыть, получая свою ренту. Плюс, паи по суду не отожмут, если мало ли когда то такой вопрос встанет))
Парус — ликвидный инструмент, что удобнее. Активный и довольно опытный менеджмент. Но с таким ДДУ и зависимостью выплат от брокера, инструмент получается специфический. Рисков много, а преимущества перед классическими биржевыми инструментами — неочевидные. Подожду, пока не сделают адекватным ДДУ, обещали в новых фондах исправить.
Для себя определил так: жилая недвижимость мне не нужна, мне удобнее жить в арендованной. При этом мой финансовый план подразумевает, что если недвижимость и иметь, то ее размер не должен превышать 10-15% от размера капитала. Решил постепенно 15% в ЗПИФ набрать, но именно рассматривая их как недвижимость (купил и забыл. Получаю ренту, на нее снимаю в аренду). Тут мне важно иметь право собственности на пай и выплаты, независимые от работы биржи и брокера.
Парус тоже есть немного, но пока для изучения. Понаблюдаю 3-5 лет, потом решу, что с ними делать) Задумка хорошая, реализация пока настораживающая.
До ЗПИФ от Сбера еще руки не дошли.
Знаю, что многобукаф, но добавлю, таки, так как зануда и считаю это важным)):
Основная разница на доходности может сказаться именно на составе фондов и это надо учитывать. Активо — стритритейл и ТК. Парус — склады и офисы. На склады сейчас явный дефицит, рынок перспективный, хочется иметь, а кроме Паруса особенно и нечего брать. Стритретейл мне видится надежным, но каких то перспектив там нет. Вот уж, действительно, аналог однушки на окраине.
Разумно, наверное, иметь и то, и другое. А в каких долях и что именно — каждый сам для себя решит.
Да, полностью согласен.
Будем определять для себя доли владения этим инструментом.
Большое спасибо , Дмитрий Александрович а столь подробный разбор!
Я тоже считаю, главное разобрать для себя с какой целью ты сам лично будешь использовать этого зверя в портфеле.
Ваши мысли мне очень близки.
Как и сроки озвученные в тексте.
Я тоже буду постепенно набирать на 10-15% от капитала.
Везде пока вижу и плюсы и минусы.
И не могу выбрать тот инструмент из ЗПИФ, что удовлетворяет меня по всем показателям.
Но для определенных целей в портфеле инвестора он может оказаться полезен.
Захожу небольшими объемами, чтобы детальнее изучать этого зверя.
С определенного ракурса он выглядит вполне привлекательно.
Даже если сравнить жилую недвижимость в малом городе, то Денежный поток отличается примерно в 2 раза.
С ростом курсовой стоимости получается величина эфемерная, поэтому я согласен о переоценке в паях на более длительных временных горизонтах.
Покупка со скидкой на бирже лишает меня определенных привилегий данного инструмента.
Но я пока ищу точки входа и возможного будущего переноса позиций в сами фонды.
Кстати, у Анара Бабаева есть некоторые рзюме, по итогам владения ЗПИФ за 8 лет:
https://dzen.ru/a/ZXmj4LUrMW9CsZ4J
И за этот материал большая благодарность!
И очень рекомендую данный выпуск:
https://www.youtube.com/watch?v=xRknRgUiQTU&list=PLfTDLZzH09BQvjuIGoJ7oM6hYf2Tr8fpr&index=7
Большое спасибо за материал!
Дошли руки до Сбера (немного), изучил ПДУ ЗПИФ недвижимости «Сбербанк — Арендный бизнес». Что сказать — грустно. Все то же самое, что у Паруса. Могут торговать ценными бумагами и долговыми расписками, закладывать имущество фонда и дополнительно эмитировать еще паев в 20 раз больше, чем есть. Что они там назакладывают и наторгуют — одному Богу известно. А нам известно, что право требование по долгам у кредитных организаций при ликвидации фонда преимущественно, таким образом, пайщики могут остаться ни с чем, если ребята там наиграются в биржевых спекулянтов.
В общем, что Парус, что Сбер для меня крайне сомнительные ребята.
Справедливости ради отмечу, что допэмиссию паев закладывают все фонды, так же и в Активо. Другой вопрос, что им никто не даст (ЦБ) размывать долю без веских причин. Поскольку в ПДУ у Активо нет биржевых спекуляций и инвестировать они могут только в недвижимость и наличку (что логично), то и риски носят не кредитный или спекулятивный характер, а чисто рыночный, а значит так накосячить, чтоб для покрытия образовавшихся долгов пришлось размывать паи — сложно представить, что для этого сделать нужно.
Итого, лично для себя, утвердился во мнении, что ЗПИФ недвижимости полезный инструмент в портфеле самостоятельного пенсионера, так как снижает зависимость от биржи и состояния фондового рынка в целом, при этом стабилизирует денежный поток. Ожидать высокой доходности не приходится, но она всяко выше, чем в жилой недвижимости.
Буду рад, если кто то подскажет ЗПИФ в складской недвижимости тоже, где УК не имеет право «инвестировать в долговые и долевые инструменты, фьючерсы» и т.д., отвечая по долгам имуществом фонда. Стритретейл и ТК это, может и не плохо, но мне видятся тут тоже риски: рыночные, градостроительные, отраслевые. Посещаемость всех этих магазинов падает и что там будет через 20-30 лет, можно только догадываться.
Буду дальше «долбать» фонды Парус, чтоб ПДУ новых фондов не закладывали спекулятивных рисков.
Большое спасибо за такой объем полезной информации.
Ранее я даже не подходил с этой стороны к ЗПИФам.
Сейчас смотрю немного иначе и нахожу определенное количество плюсов и перекрытия некоторых рисков в портфеле.
Большим плюсом идет денежный поток, который для нас жизненно необходим!
Очень серьезные риски и размытия капитала и торговли ценными бумагами!
И формирования стоимости самих объектов.
При этом, некоторые инструменты предлагаются и неквалифицированным инвесторам.
Которые даже не подумают проверять УК Сбера в подобных направлениях.
В принципе при среднем сценарии думаю Сер не станет рисковать своей репутацией.
А в случае серьезных потрясений результат для инвестора может получиться не очень приятным.
Большое спасибо за ваш материал!
Да не кинет Сбер. Уж слишком маленький объем фонда, чтобы Сбер кидал))). Репутация дороже. А уж если Сбер соберётся кидать, то нам будет не до ЗПИФа (т.к. В этом случае будет полный коллапс в стране и мы друг у друга тушенку отбирать будем))))
Всякое возможно.
Хотя для меня подобная вероятность тоже не столь велика.
Я просто стараюсь подобрать для себя оптимальные варианты в текущих условиях.
В копилку инвестора — короткая, но весьма информативная статья в ЖЖ Сергея Спирина о принципиальных отличиях Закрытых ПИФов (к которым относятся все фонды недвижимости) от Биржевых ПИФов:
https://fintraining.livejournal.com/1338008.html
Спасибо огромное за материал!
Коллеги отправили еще ссылок на полезные материалы.
Вдруг кому пригодится.
Видео про ЗПИФН от FinDay https://www.youtube.com/watch?v=oHIRnqwO1oM
Финансовый архитектор. Обзоры и аналитика по ЗПИФН https://smart-lab.ru/blog/883333.php
Канал Parus Asset Management https://www.youtube.com/@parusassetmanagement5058/videos
Captial gain про ЗПИФН https://capital-gain.ru/posts/look-at-real-estate-investing/
Изменения законодательства по теме.
https://www.cbr.ru/press/event/?id=18810
Инвестиционные возможности для ЗПИФ будут расширены
4 июля 2024 года
Новости
Паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для квалифицированных инвесторов теперь могут подразделяться на классы, будут увеличены предельные сроки жизни ЗПИФ, а статус фондов можно будет менять с «квального» на «неквальный». Такие новации предусмотрены в проекте закона, который приняла в первом чтении Госдума.