На данный момент пока только собираю информацию по Закрытым Паевым Инвестиционным Фондам недвижимости в России (ЗПИФ).
Поэтому пока без переработанного мной материала.

В большей степени для того, чтобы собрать полезный материал по данному направлению в комментариях к этой статье.

Очень давно я изучал данный вопрос и не нашел для себя никакого смысла участвовать своими деньгами в данном процессе.

Сейчас стараюсь определить некоторые полезные тенденции для управления Капиталом.
Основной из которых остается диверсификация.

И здесь ЗПИФы могут оказаться полезны для инвесторов с небольшим и более внушительными объемами капитала в плане диверсификации своих активов.

Инвесторы со средними объемами капитала могут вполне самостоятельно или с помощью команды грамотных специалистов заняться покупкой с последующей сдачей в аренду различных объектов недвижимости. Хотя и для такого рода инвесторов многое зависит от желания и наличия достаточного количества времени на управление.

В общем, я постараюсь найти достаточное количество плюсов для обоснования целесообразности переноса в данные инструменты порядка 10-20% от капитал инвестора в рамках структурной диверсификации по классам активов, пускай и с некоторым снижением средней доходности.

С другой стороны, эти 10-20% не внесут сильных искажений по доходности, при этом, они могут оказаться полезны в определенные периоды жизни инвестора при грамотном отборе активов, с учетом всевозможного количества рисков.

В качестве примера предлагаю рассмотреть диверсификацию капитала на 100 млн. рублей для инвестора от 30 до 50 лет:

Акции 50
Облигации 25
Депозиты (валюты наличные) 5
Недвижимость 15
Золото 5

Как видно из примера не так много объектов получится подобрать инвестору для самостоятельного управления. Разве что в глубинке, что несет в себе дополнительные риски.

Фото заглавной картинки взял здесь.
На примере ПНК Рентал, который закрылся в 2023 году.

  •  
  •  
  •  

27 комментариев

  1. Замечательный материал по теме от Анара Бабаева с Александром Ашрафулиным.
    Как купить свой магазин «Пятерочка». Как купить пункт Wildberries. Как выбрать ЗПИФ недвижимости.

    https://youtu.be/PO7qCApnT5M?si=AjXrta79qiZHxJbX

  2. Добрый день Александр, в дополнение Вашей подборки материалов для изучения заслуживает внимания Финансовый архитектор со статьями на Смартлабе (среди терриконов шлаковых отвалов иногда встречаются бриллианты).
    Общий подход к оценке ЗПИФов:
    Лучшие практики:
    https://smart-lab.ru/blog/911763.php
    Худшие практики:
    https://smart-lab.ru/blog/911991.php
    Кроме этого, им подготовлено много весьма интересного материала по оценке конкретных ЗПИФов.
    Мало этого, архитектор сам инвестирует в ЗПИФы и делиться личным опытом.

    1. Большое спасибо Александр!
      Уже несколько дней изучаю по мере появления времени наработки данного автора.
      Понравился его подход и оценка.
      Приятно работать с практиками своего дела!

  3. Продублирую комментарий Ольги с ВК и здесь для работы.

    https://vk.com/wall135907_43484

    Для диверсификации портфеля многие инвесторы считают такие фонды неплохим инструментом, с ежеквартальными выплатами рентного дохода. Учитывая рост коммерческой недвижимости и ее дефицит, именно такой, какая представлена в фондах Сбера, есть потенциальная защита от инфляции в долгосрочной перспективе.
    Учитывая особенность продажи активов, не совсем ликвидный актив. Но это и с физической недвижимостью также.
    Опять же не каждый может себе приобрести рентабельный объект коммерческой недвижимости. Здесь как раз это можно реализовать.
    Кто не хочет ждать, приобретают в Сбере сейчас паи нового фонда Современный 8, через Сбербанк онлайн. Минимальная точка входа 30 тыс руб. Уже более доступная для многих цифра. В АБ 7 было 100 тыс руб.
    Стоимость конечно же другая по сравнению с биржей. На бирже как правило чуть дешевле, так как инвестору нужно срочно реализовать этот актив. Но через Сбер нет комиссий за покупку.
    И паи на бирже появляются тогда, когда возникает потребность у продавца-владельца Пая его продать.
    Да, кстати стоимость пая снижается во время выплат инвестиционного дохода на эту сумму, затем пай начинает опять повышаться в цене. Здесь нет такой волатильности как на рынке ценных бумаг.
    Квал кстати не нужен для АБ 7 и Современного 8.

  4. https://buythedip.ru/category/type/estate — статьи старые, но по Сбер АБ1, Альфа АП1/АП2 принципиально ничего не изменилось.
    Ресурсы Паруса (телеграмм, ютуб) — акцент на свои фонды, но отдельные принципы можно распространить на другие фонды; что-то есть по рынку вообще.
    Ресурсы simpleestate (телеграмм, статьи на сайте) — подводят к своим фондам, но в целом по стрит-ритейлу попадаются интересное.

  5. Около полугода изучаю данную тему, все приведенные ссылки тоже видел и для себя, так и не определился окончательно. Есть плюсы, но есть и минусы. Имею опыт и относительно плотно поизучал два фонда, по ним и выскажусь — Парус и Активо. По сути, что Парус, что Активо не собираются по окончании срока продавать объекты и возвращать переоцененную стоимость пая. В интервью тех и других сказано, что это «вечные фонды», где активы будут со временем переименовываться и переноситься с обновлением срока. Вложение в них ради рентного дохода, не более. А реальную стоимость объекта никакой оценкой не посчитать, думаю прекрасно это понимаете, особенно если еще и читу Смирновых смотрите). Так что, в отличии от классической недвижимости, тут вовсе не обязательно будет удорожание пая на размер инфляции. Оценка будет в основном зависеть от доходности.
    5-7и летние договоры аренды существенно ограничивают границы изменения стоимости аренды. В стабильной экономике это плюс, а в условиях турбулентности — не факт. Если ЦБ накосячит и в каком то интервале мы «словим» гиперинфляцию, то этот период инвесторы «профукают». При этом якорные арендаторы Активо и Паруса не идут на то, чтоб в стоимость аренды включать % от дохода. Тема очень неоднозначная. В теории, купил и забыл, твои чистых 9% будут капать и капать годами, иногда повышая платежи. Насколько это будет согласованно с инфляцией, рынком недвижимости и экономикой — вопрос. На долгосроке будет все согласовано, скорее всего, а в 2-5и летних периодах с высокой инфляцией будем иметь снижение ППС рентных выплат.
    Далее, еще интересный момент. Парус торгуется на Мосбирже, что удобно. Ликвидность со всеми ее плюсами. Платежи проходят через НРД и далее брокера. Соответственно, в периоды остановки биржи деньги мы не сможем получить. Для тех, кто живет с капитала это может быть существенным моментом.
    Право «собственности» на пай ведет брокер. В НРД есть общее число паев, а вот сколько именно и кому принадлежит — знает только брокер. Биржевые ЗПИФ лучше иметь в очень надежном брокере, иначе можно сильно пострадать, если при его банкротстве или поглощении, выяснится, что база с учетом паев «сделала ноги» и доказать что то будет крайне сложно.
    В Активо, в этом плане, надежнее — там право собственности не в НРД, а насколько я понял, в Росреестре на ваше имя. Выплаты производятся напрямую, а не через НРД и брокера, так что работоспособность биржи не имеет значения, выплаты от УК будут. Банкротство УК так же не скажется на учете паев, у нас «живые бумаги» на руках. Закажем выписку с реестра и подтвердим право собственности. Но есть минусы — выйти с этого инструмента без потерь почти невозможно. Очень ограниченный круг инвесторов, очень высокие комиссии за покупку и продажу. Если честно, то фонды Активо наиболее приближены к сдаче в аренду через УК реальных объектов недвижимости, а фонды Парус — к облигациям, обеспеченным недвижимостью, с очень небольшим приростом номинала со временем.
    Так же рекомендую ознакомиться с договорами доверительного управления, это отдельное «искусство». Фонды Парус ликвидны, удобны, но что там только в ДДУ не прописано — они могут и на бирже торговать, и паи размыть допэмиссией в 10 раз и т.д. На словах обещают всего этого не делать, но… В общем, краткий итог для себя такой:
    Активо выглядит надежно в части выплат и учета паев. Но ликвидность почти как у реальных объектов недвижимости. Можно диверсифицироваться по разным объектам и доходность выше, чем в жилой недвижимости. Фонд не спекулятивный, а купить и забыть, получая свою ренту. Плюс, паи по суду не отожмут, если мало ли когда то такой вопрос встанет))
    Парус — ликвидный инструмент, что удобнее. Активный и довольно опытный менеджмент. Но с таким ДДУ и зависимостью выплат от брокера, инструмент получается специфический. Рисков много, а преимущества перед классическими биржевыми инструментами — неочевидные. Подожду, пока не сделают адекватным ДДУ, обещали в новых фондах исправить.
    Для себя определил так: жилая недвижимость мне не нужна, мне удобнее жить в арендованной. При этом мой финансовый план подразумевает, что если недвижимость и иметь, то ее размер не должен превышать 10-15% от размера капитала. Решил постепенно 15% в ЗПИФ набрать, но именно рассматривая их как недвижимость (купил и забыл. Получаю ренту, на нее снимаю в аренду). Тут мне важно иметь право собственности на пай и выплаты, независимые от работы биржи и брокера.
    Парус тоже есть немного, но пока для изучения. Понаблюдаю 3-5 лет, потом решу, что с ними делать) Задумка хорошая, реализация пока настораживающая.
    До ЗПИФ от Сбера еще руки не дошли.

    1. Знаю, что многобукаф, но добавлю, таки, так как зануда и считаю это важным)):
      Основная разница на доходности может сказаться именно на составе фондов и это надо учитывать. Активо — стритритейл и ТК. Парус — склады и офисы. На склады сейчас явный дефицит, рынок перспективный, хочется иметь, а кроме Паруса особенно и нечего брать. Стритретейл мне видится надежным, но каких то перспектив там нет. Вот уж, действительно, аналог однушки на окраине.
      Разумно, наверное, иметь и то, и другое. А в каких долях и что именно — каждый сам для себя решит.

      1. Да, полностью согласен.
        Будем определять для себя доли владения этим инструментом.

    2. Большое спасибо , Дмитрий Александрович а столь подробный разбор!

      Я тоже считаю, главное разобрать для себя с какой целью ты сам лично будешь использовать этого зверя в портфеле.

      Ваши мысли мне очень близки.
      Как и сроки озвученные в тексте.
      Я тоже буду постепенно набирать на 10-15% от капитала.

      Везде пока вижу и плюсы и минусы.
      И не могу выбрать тот инструмент из ЗПИФ, что удовлетворяет меня по всем показателям.

      Но для определенных целей в портфеле инвестора он может оказаться полезен.

      Захожу небольшими объемами, чтобы детальнее изучать этого зверя.

      С определенного ракурса он выглядит вполне привлекательно.

      Даже если сравнить жилую недвижимость в малом городе, то Денежный поток отличается примерно в 2 раза.
      С ростом курсовой стоимости получается величина эфемерная, поэтому я согласен о переоценке в паях на более длительных временных горизонтах.
      Покупка со скидкой на бирже лишает меня определенных привилегий данного инструмента.
      Но я пока ищу точки входа и возможного будущего переноса позиций в сами фонды.

  6. Дошли руки до Сбера (немного), изучил ПДУ ЗПИФ недвижимости «Сбербанк — Арендный бизнес». Что сказать — грустно. Все то же самое, что у Паруса. Могут торговать ценными бумагами и долговыми расписками, закладывать имущество фонда и дополнительно эмитировать еще паев в 20 раз больше, чем есть. Что они там назакладывают и наторгуют — одному Богу известно. А нам известно, что право требование по долгам у кредитных организаций при ликвидации фонда преимущественно, таким образом, пайщики могут остаться ни с чем, если ребята там наиграются в биржевых спекулянтов.
    В общем, что Парус, что Сбер для меня крайне сомнительные ребята.

    1. Справедливости ради отмечу, что допэмиссию паев закладывают все фонды, так же и в Активо. Другой вопрос, что им никто не даст (ЦБ) размывать долю без веских причин. Поскольку в ПДУ у Активо нет биржевых спекуляций и инвестировать они могут только в недвижимость и наличку (что логично), то и риски носят не кредитный или спекулятивный характер, а чисто рыночный, а значит так накосячить, чтоб для покрытия образовавшихся долгов пришлось размывать паи — сложно представить, что для этого сделать нужно.
      Итого, лично для себя, утвердился во мнении, что ЗПИФ недвижимости полезный инструмент в портфеле самостоятельного пенсионера, так как снижает зависимость от биржи и состояния фондового рынка в целом, при этом стабилизирует денежный поток. Ожидать высокой доходности не приходится, но она всяко выше, чем в жилой недвижимости.
      Буду рад, если кто то подскажет ЗПИФ в складской недвижимости тоже, где УК не имеет право «инвестировать в долговые и долевые инструменты, фьючерсы» и т.д., отвечая по долгам имуществом фонда. Стритретейл и ТК это, может и не плохо, но мне видятся тут тоже риски: рыночные, градостроительные, отраслевые. Посещаемость всех этих магазинов падает и что там будет через 20-30 лет, можно только догадываться.
      Буду дальше «долбать» фонды Парус, чтоб ПДУ новых фондов не закладывали спекулятивных рисков.

      1. Большое спасибо за такой объем полезной информации.
        Ранее я даже не подходил с этой стороны к ЗПИФам.
        Сейчас смотрю немного иначе и нахожу определенное количество плюсов и перекрытия некоторых рисков в портфеле.
        Большим плюсом идет денежный поток, который для нас жизненно необходим!

    2. Очень серьезные риски и размытия капитала и торговли ценными бумагами!
      И формирования стоимости самих объектов.
      При этом, некоторые инструменты предлагаются и неквалифицированным инвесторам.
      Которые даже не подумают проверять УК Сбера в подобных направлениях.
      В принципе при среднем сценарии думаю Сер не станет рисковать своей репутацией.
      А в случае серьезных потрясений результат для инвестора может получиться не очень приятным.

      Большое спасибо за ваш материал!

      1. Да не кинет Сбер. Уж слишком маленький объем фонда, чтобы Сбер кидал))). Репутация дороже. А уж если Сбер соберётся кидать, то нам будет не до ЗПИФа (т.к. В этом случае будет полный коллапс в стране и мы друг у друга тушенку отбирать будем))))

        1. Всякое возможно.
          Хотя для меня подобная вероятность тоже не столь велика.
          Я просто стараюсь подобрать для себя оптимальные варианты в текущих условиях.

  7. В копилку инвестора — короткая, но весьма информативная статья в ЖЖ Сергея Спирина о принципиальных отличиях Закрытых ПИФов (к которым относятся все фонды недвижимости) от Биржевых ПИФов:
    https://fintraining.livejournal.com/1338008.html

  8. Коллеги отправили еще ссылок на полезные материалы.
    Вдруг кому пригодится.

    Видео про ЗПИФН от FinDay https://www.youtube.com/watch?v=oHIRnqwO1oM
    Финансовый архитектор. Обзоры и аналитика по ЗПИФН https://smart-lab.ru/blog/883333.php
    Канал Parus Asset Management https://www.youtube.com/@parusassetmanagement5058/videos
    Captial gain про ЗПИФН https://capital-gain.ru/posts/look-at-real-estate-investing/

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Капча. Решите уравнение Капча загружается...

Подпишитесь на нашу рассылку и присоединяйтесь к 595 остальным подписчикам.