Ипотека хорошо или это плохо?

14 комментариев

1. Отличный копипаст материал по теме инвестиций в недвижимость.

   https://divigraph.blog/ru/dohodnost-investiciy/89_kakova_dohodnost_investiciy_v_nedvighimost?utm_medium=email&utm_source=UniSender&utm_campaign=11112021-mail

   Какова доходность инвестиций в недвижимость
   Категория: Доходность инвестиций
   16 октября
   Поделиться:
   Блог Доходность инвестиций Какова доходность инвестиций в недвижимость
   Какова доходность инвестиций в недвижимость
   Содержание:
   — недвижимость — это безопасное вложение капитала
   — недвижимость устойчива к кризисам
   — недвижимость идеально подходит для инвестирования
   — недвижимость защищает от инфляции
   — недвижимость имеет высокую доходность

   Недвижимость всегда была и пока что остаётся самым любимым инвестиционным продуктом многих инвесторов. Их не останавливает ни ограниченная доступность, ни низкая ликвидность, ни необходимость залезать в долги (подавляющее число инвесторов вынуждены брать кредиты, чтобы получить возможность инвестировать в недвижимость).

   Источник: http://www.haufe.de
   Как показал опрос, проведённый YouGov от имени Commerz Real, недвижимость как капиталовложение в 2021 году стала более популярной, чем была до начала COVID-19-кризиса. Более половины(56%) немцев считают недвижимость «разумной инвестицией». До локдауна их было чуть меньше – 51%.

   Источник: http://www.haufe.de
   Как показал опрос, проведённый YouGov от имени Commerz Real, почти половина (49%) опрошенных считают, что недвижимость – это в первую очередь безопасное вложение капитала. Опрошенные также отмечают стойкость недвижимости к кризисам (это мнение особенно закрепилось во время последних карантинов). Третье место занимает вера в то, что недвижимость «идеально подходит для инвестирования».

   Примечательно, что все эти три пункта за время COVID-19-кризиса лишь прибавили в своих показателях.

   Прежде чем я перейду к тому, как формируется величина дохода от недвижимости в инвестиционном калькуляторе, я уделю немного внимания нескольким первым мотивам, высказанным участниками опроса.

   Недвижимость — это безопасное вложение капитала
   Что ж, отрицать это было бы глупо. Однако не всё так просто. Недвижимость — это одна из форм частной собственности, в случае которой ваша собственность подтверждена и защищена государством. Вы становитесь её владельцем, нотариус подтверждает факт приобретения, и информацию об этом заносят в госрегистр. Таким образом никто не сможет присвоить себе вашу недвижимость. Процедура смены владельца занимает определённое длительное время, эта операция открыта для контроля, проходит в присутствии нотариуса и без владельца недвижимости практически невозможна. Недвижимость также можно застраховать от потери в результате пожара или других стихийных бедствий.

   Казалось бы, вот оно — подтверждение безопасности: и застраховано, и под защитой государства. Под защитой государства, но, к сожалению, не от государства. В Германии, например, узаконена экспроприация, т. е. было вашим, а стало государственным. Статья 14, абзац 3 Конституции (Artikel 14 Absatz 3 Grundgesetz) говорит о том, что «экспроприация недвижимости возможна всегда, если она служит общему благу». Дальше в этой же 14-й статье и в следующей 15-й статье читаем, что «собственник получает компенсацию за экспроприацию, и её следует определять с учётом справедливых интересов широкой общественности и заинтересованных сторон».

   Подпишитесь на мою рассылку!
   Ваш email
   example@mail.com
   Подписаться
   Экспроприация без компенсации в корне противоречит закону, но возникает вопрос: какую сумму компенсации следует рассматривать как приемлемую? Для каждой из сторон ценность объекта — величина различная. И в целом закон не предусматривает требования о возмещении ущерба. Приходится соглашаться на то, что дают. В противном случае вы не получите ничего.

   Конечно, будущее не может быть предсказанным, однако мы вполне можем предположить повторение событий, имевших место в прошлом. А ведь там было много того, что повторять совсем не хочется.

   1922: Zwangsanleihen (принудительные облигации).

   Для погашения государственного долга и финансирования репарационных выплат после Первой мировой войны государство ввело принудительные облигации. Люди с определённым достатком обязаны были покупать их и таким образом ссужать деньги государству. Из-за того, что в послевоенный период государство финансировало себя в основном за счёт печатного станка, быстро развившаяся гиперинфляция обесценила принудительные облигации, а под понятие «с определённым достатком» в первую очередь попали именно владельцы недвижимости.

   1923: Währungsreform (денежная реформа), Zwangshypothek (принудительная ипотека), Mietenkontrolle (контроль арендной платы).

   Гиперинфляцию удалось побороть денежной реформой. С 15 ноября 1923 года в оборот были введены новые деньги — Rentenmark (позже они станут Reichsmark (рейхсмаркой)). Старые, так называемые Papiermark (бумажные деньги) обменивались по курсу: 1 Rentenmark = 1.000.000.000.000 Papiermark (1 Billion).

   Выйдя из Первой мировой войны, побеждённая Германия как страна её развязавшая была обязана платить огромные контрибуции. День и ночь работавшие печатные станки не успевали напечатать необходимое количество денег, выплата контрибуций происходила с просрочкой. Однако не это стало основной проблемой.

   Постоянно растущая, ничем не обеспеченная денежная масса породила небывалую в истории инфляцию. Цены взлетали с каждым часом. Получив зарплату, рабочие пытались её тут же потратить, ведь через час покупательская способность денег уменьшалась вдвое. Деньги возили тачками. Пачками банкнот, как кубиками, играли дети.

   Проведя денежную реформу, Германия попыталась стабилизировать новую валюту. Руку помощи, как и потом после Второй мировой, протянула Америка. И братские чувства здесь ни при чём. Просто Америка понимала, что без помощи со стороны бедная Германия не сможет платить свои контрибуции. Разработанный американцем Чарльзом Дауэсом план восстановления принёс плоды к середине 20-х годов.Экономика восстановилась, и выходящий из инфляционной депрессии народ жаждал хлеба и зрелищ. Возобновили работу, ранее пустовавшие рестораны, но они не в силах ослужить всех желающих. Резко растёт спрос на дорогие аксесуары одежды, деликатессы, дорогие предметы домашнего обихода и даже на автомобили. На международных курортах не просто снова слышна немецкая речь, она там стала доминировать. Засидевшиеся по домам и уставшие жить в страхе за завтрашний день немцы пустились во все тяжкие: завертелись рулетки в казино, зажглись красные огни борделей.

   Картина скорее всего повторится и в момент выхода из COVID-19-кризиса.

   Однако для возвращения к нормально функционирующей экономике одной денежной реформы было бы недостаточно. У Германии было много внутренних и внешних обязательств, и для координации денежных потоков, направляемых на поддержание этих обязательств, в Германии был создан Deutsche Rentenbank, который должен был выполнять функции центробанка. Им он впоследствии и стал.

   «Скажите мне как банкир банкиру: а деньги у нас есть?» — эта фраза как нельзя точно характеризует вновь созданный тогда банк. Т.е. банк есть, а денег в нём нет. И для решения этой проблемы было решено «остричь» немцев. Решение в какой-то степени логичное, но есть одно но. Стричь оказалось некого: на дворе 23 год, страна в руинах, население не живёт, а еле выживает.

   Центробанку нужно было найти тех, с кого можно было срочно собрать денег, и он нашёл.

   Для «стрижки» была выбрана самая уязвимая часть населения — владельцы недвижимости. Почему уязвимая? Всё очень просто: недвижимость, которой они владели, давала государству возможность принудительно повесить на них ипотеку. Вдумайтесь в этот абсурд: владелец уже выплаченной или ещё выплачиваемой недвижимости был обязан возвращать кредит, который он не брал! А чтобы владелец недвижимости не испытывал каких-либо иллюзий по поводу «не брал и не буду платить», нацбанк внёс свой кредит в домовую книгу (Grundbuch) и стал совладельцем жилья. Не хочешь отдавать кредит — нацбанк на правах совладельца может продать объект. А чтобы владельцы жилья не смогли переложить свою нагрузку на своих арендаторов и квартиросъемщиков, государство ввело ограничения на стоимость аренды и запрет на её повышение.

   «Беспредел!» — скажете вы. — «Но это дело прошлое, сейчас всё по-другому.» Совершенно с вами не согласен.

   Источник: wohnungsboerse.net
   23.02.2020 – «чёрный день» берлинских арендодателей недвижимости, когда был принят «Закон о предельной арендной плате в Берлине» (Berliner Mietendeckel-Gesetz (MietenWoG)). Он предписывал величину арендной платы, которую могут взимать арендодатели со своих арендаторов, и вводил ограничения на её повышение. Всё было сделано якобы «во благо арендаторов, на которых наживаются арендодатели», однако на самом деле закон должен был укрепить позиции красно-красно-зелёной коалиции(rot-rot-grün Koalition) в среде избирателей.

   Пламенно лоббируя принятие этого закона, берлинский мэр Michael Müller (SPD) уверял избирателей, что для высокой арендной платы нет никаких причин, кроме ненасытного желания арендодателей заработать. Однако в пылу популизма он забыл, а может просто не знал, что недвижимость – это рыночный продукт. Её цена формируется из учёта внутренней стоимости и наличия спроса/предложения. Цена квадратного метра за 10 лет выросла более чем на 100%; арендная плата тоже выросла, но чуть меньше, чем на 100%. Здесь можно говорить о том, что аренда квадратного метра растёт пропорционально его стоимости. Тогда на каком основании вы ограничиваете размер арендной платы? Почему вы позволяете себе лезть в карман инвестора?

   Однако, кошмар берлинских арендодателей недвижимости на этом не закончился. 23 ноября 2020 года вступила в силу вторая часть вышеупомянутого закона. Она предписывала снижение арендной платы там, где она, согласно принятым нормам, была завышена.

   И снова ничего не понятно.

   Во-первых, это ведь частная собственность? Собственник волен распоряжаться ею так, как ему хочется, разве нет? Хочет – сдаёт дорого, хочет – даром, хочет – оставляет несданной.

   Во-вторых, цена регулируется спросом. Т.е. если за недвижимость готовы платить аренду, которая не соответствует качеству недвижимости, значит, нет на рынке других предложений. Значит, жилья не хватает. Значит, его нужно построить дополнительно, и тем самым насытить спрос, после чего арендная плата сама собою снизится.

   Но зачем разбираться со всем этим, если проще на уровне закона ограничить размер аренды. И не нужно с постройкой нового жилья заморачиваться, избиратель же и так сочтёт такой шаг за «заботу» о себе.

   По подсчётам берлинского сенатора Себастьяна Шееля (Die Linke), 340 000 квартир города не соответствуют той арендной плате, которая за них взимается. Он заверяет жильцов в том, что «если арендодатель самостоятельно не выполнит предписанное законом снижение арендной платы, то его ждёт штраф в размере от 1000 до 2000 евро за каждую квартиру».

   Тупой популизм, который приведёт к ещё худшим последствиям:
   – снизится качество недвижимости;
   – снизится предложение в спектре «жильё в аренду»;
   – остынет желание инвесторов инвестировать в недвижимость.

   1924: Hauszinssteuer (можно перевести как «налог на облегчённую/выплаченную ипотеку», дальше из объяснения станет ясна его суть).

   Налог на облегчённую/выплаченную ипотеку был введён в 1924 году и просуществовал вплоть до 1943 года. Под его действие попадали всё те же владельцы недвижимости, которым вменялось то, что во время гиперинфляции они пострадали не так сильно, как те, кто держал свои сбережения в банках или в наличных.

   Недвижимость как материальная ценность при инфляции дорожает и как минимум сохраняет покупательную способность капитала, в неё инвестированного. Т.е. во время гиперинфляции недвижимость дорожала пропорционально потере покупательной способности Rentenmark, защищая инвестора (хозяина недвижимости) от последствий гиперинфляции.

   Но тут пришло государство и «расставило всё на свои места»: тот, кто не прилагал усилий, чтобы построить или купить недвижимость, считался потерпевшим, и ему полагалась поддержка в виде денег, буквально украденных у владельцев недвижимости.

   1952: Lastenausgleichsgesetz (Закон о выравнивании бремени/нагрузки).

   В 1952 году был принят так называемый «Закон об выравнивании бремени», по которому проводилась выплата компенсации жертвам Второй мировой войны. Для этого в домовую книгу каждого владельца недвижимости внесли принудительную ипотеку, которую нужно было погасить в течение следующих 30 лет. Вроде как уже было нечто подобное? Да, но то было после Первой мировой войны, а это — после Второй. Опять государство развязало мировую бойню, опять её проиграло, а компенсации жертвам взимают с владельцев жилья.

   За неполные сто лет владельцев жилья и инвесторов в недвижимость 4 раза подвергали «острижке», и это далеко не конец. Бывший глава социал-демократов Sigmar Gabriel заявил о новой необходимости провести Lastenausgleich (выравнивание нагрузки), чтобы население смогло «разделить с государством бремя ответственности». Разделить бремя ответственности за те ошибки, которые допустили политики во время COVID-19-кризиса.

   «Сладкая парочка» twix от SPD.

   Sigmar Gabriel предложил вспомнить послевоенный опыт в поиске необходимых стране средств: «Наши родители и более старшее поколение уже не раз должны были находить решение, мы называли это балансировкой нагрузки. Вполне возможно, что к такой балансировке необходимо будет прибегнуть вновь.»

   Его не просто коллега по партии, а ещё и лидер гонки за кресло канцлера Германии Olaf Scholz считает, что без ещё одного нового налога не обойтись. Он достаёт давно припрятанную карту, которую и пытается разыграть на выборах, – налог на богатых (Reichensteuer).

   Как вы думаете, кого назначат этим богатым дабы балансировать нагрузки? Правильно, владельцев недвижимости. 4 раза же это сделать получилось, а значит, получится и сейчас.

   И вовсе не сошёлся свет клином на владельцах недвижимости, просто по своей форме это очень заметная инвестиция, до которой легко дотянуться. Вот государство этим и пользуется.

   Недвижимость устойчива к кризисам
   Это утверждение тоже неверно. Нельзя назвать недвижимость устойчивой к кризисам, хотя бы по той причине, что во время кризисов цены на неё снижались не меньше, чем на всё остальное.

   И это снижение совершенно логично: доходы государства и населения в кризис падают, и инвесторы не имеют возможности для дальнейшего инвестирования, ну, или как минимум не имеют возможности для его наращивания.

   Увеличивается количество проблемных кредитов, растёт число невыполненных арендных договорённостей. Ярким подтверждением сказанному послужил финансовый кризис 2008–2009 годов.

   Диаграмма показывает индекс развития цен на односемейные дома в 20 мегаполисах США. И вопреки убеждению, что цены на недвижимость только растут, мы отчётливо видим периоды снижения индекса. Начиная с 2006 года, т.е. за два года до финансового кризиса, индекс резко начинает идти вниз и достигает своего минимума в разгар кризиса – в 2008 году.

   Недвижимость, к сожалению, не способна противостоять кризису, по крайней мере настолько же эффективно, насколько в это верят более чем 30% опрошенных исследования, проведённого YouGov. Факт кризисоустойчивости никак не подтверждается временем. А вот что временем подтверждается, так это то, что самые серьёзные финансовые кризисы происходили именно по вине недвижимости.

   За последние 400 лет мир столкнулся с 5 серьёзными финансовыми кризисами, 4 из которых гордо именуются мировыми.

   1637 год — тюльпаномания. Этот кризис нельзя причислить к разряду мировых, однако тому виной не масштаб кризиса, с масштабом как раз всё было в порядке. Дело в том, что тюльпаномания не оказала влияние на мировые финансы в целом: свою положительную роль сыграла низкая степень глобализации в тот период времени.
   1929 год — биржевой кризис в Америке. Он был вызван небывало большим количеством акций, приобретённых на кредитные деньги. Начался кризис в Америке, а позже вовлёк в себя всю мировую экономику.
   1991 год — Азиатский кризис, причиной которого явился бурный рост цен на рынке недвижимости в Японии в период с 1985 по 1990 года. Чтобы остановить дальнейшее надувание «пузыря недвижимости», Японский центробанк поднял ключевую ставку, однако эта мера запоздала как минимум на 3 года. «Пузырь» лопнул, кризис распространился на всю Азию, а вскоре и на весь мир.
   2000 год — DotCom, кризис вызванный бурным неконтролируемым выходом на биржи ведущих стран мира, компаний из так называемого DotCom-сектора (IT-компаний, Интернет Провайдеров и т. д.). Полыхнув в Германии, пламя кризиса перекинулось на весь мир.
   2008 год — Мировой финансовый кризис, вызванный неконтролируемым ростом цен на жильё в Америке, которое было куплено в кредит. Изменение ключевой ставки Федеральным Резервным банком вызвало волну банкротств и задержек платежей по ипотеке, что поставило мировые банки на грань разорения.
   Недвижимость идеально подходит для инвестирования
   Вот уж в этом утверждении нет вообще ни слова правды. Недвижимость представляет собой катастрофически неудобный инвестиционный продукт.

   В более чем 90% случаев при инвестировании в недвижимость речь идёт об инвестировании в кредит. И зачастую этот кредит измеряется сотнями тысяч евро. Такой кредит не каждому выдадут, и не каждому по силам его выплачивать. Иными словами, инвестирование в недвижимость имеет очень низкую доступность.

   В более чем 70% случаев при инвестировании в недвижимость речь идёт об одном объекте (и даже на него нужно брать ипотеку). Случись с инвестиционным объектом что-либо — и вот уже можно говорить о 100%-ных потерях. Перестанет поступать аренда — и вот уже можно говорить о том, что инвестиции вообще ничего не приносят. Иными словами, инвестирование в недвижимость имеет низкую диверсификацию в случае, если она не отсутствует вовсе.

   Инвестирование в недвижимость также сопряжено с большими дополнительными и сопутствующими расходами. При покупке и переоформлении недвижимости возникают затраты на оплату маклера, нотариуса, налога на приобретение. В дальнейшем инвестора ожидают амортизационные расходы, оплата ежегодных страховки и налога, оплата управляющей компании и, конечно, оплата по ипотеке, если недвижимость приобреталась с привлечением кредитных средств. Всё это оказывает сильное влияние на доходность инвестирования.

   Кроме того, инвестирование в недвижимость совершенно лишено ликвидности. Инвестор не может быстро выйти в деньги со своих инвестиций. Эта процедура требует поиска покупателя, переоформления и ожидания возврата инвестированного капитала, т. е. платежа по договору о купле/продаже.

   Недвижимость защищает от инфляции
   Это действительно так. Однако, в большей степени это утверждение справедливо для недвижимости, которую инвестор сам же и использует. В процессе инфляции снижается покупательская способность денег, что отражается на росте цен на услуги и товары. Рост цен не обходит стороной и недвижимость: она растёт в цене, но поскольку снижается покупательная способность денег, снижается и стоимость арендной платы. Добавьте к этому растущую стоимость услуг управляющей компании, и может получиться, что инвестиции не успевают за ростом инфляции. Другое дело у инвестора, самостоятельно использующего недвижимость, в которую он инвестировал. Он не получает арендную плату, но не платит её сам, плюс, у него нет расходов на управляющую компанию. В этой ситуации инфляция компенсируется ростом стоимости недвижимости.

   Подпишитесь на мою рассылку!
   Ваш email
   example@mail.com
   Подписаться
   Недвижимость имеет высокую доходность
   Вот мы и подошли к цели этого раздела. Сейчас мы рассмотрим доходность, которую можно ожидать от инвестиций в недвижимость.

   Приобретая недвижимость, инвестор рассчитывает на дальнейший рост её стоимости и на то, что во время владения этой недвижимостью он регулярно будет получать арендную плату. Таким образом, доходность недвижимости — это величина суммарная, она состоит из слагаемых — доходности изменения стоимости недвижимости и арендной платы. В дальнейшем я именно эту сумму и буду иметь в виду.

   *Ещё раз напоминаю, что помимо всего прочего владение недвижимостью сопряжено с большими накладными расходами: оплата ипотеки, амортизация, оплата управляющей компании, на налог за владение, на страховки и т. д.

   Следует различать два вида доходности:

   до накладных расходов, так называемая грязная доходность (Brutto);
   после накладных расходов и после налога на доход, так называемая чистая доходность (Netto).
   От инвестора к инвестору налог на доход может сильно отличаться, как от недвижимости к недвижимости сильно отличаются накладные расходы, поэтому для удобства в дальнейшем я буду вести речь о «грязной» доходности.

   Каждое из слагаемых, которые в сумме дают нам доходность недвижимости, живёт своей жизнью, и его величина зависит от различных параметров и показателей. Например: доходность арендной платы напрямую зависит от стоимости квадратного метра недвижимости. И если вы думаете, что чем выше стоимость квадратного метра, тем выше его доходность, то это ошибочное убеждение. На дорогой квадратный метр тяжело найти арендатора, предложения по нему в избытке, поэтому арендодатель вынужден в ущерб величине доходности снижать свои запросы.

   Логично было бы не строить дорогую недвижимость и не насыщать её избыточной роскошью. Только дело вовсе не в роскоши — не она составляет базу дорогого квадратного метра. Этот метр и без неё получается дорогим:

   высокая стоимость земли под застройку;
   дорогостоящие стройматериалы;
   сильно подорожавшая стоимость оплаты неквалифицированных рабочих (в Европе — благодаря «Закону о минимальной оплате», в России — из-за изменившихся условий трудовой эмиграции);
   в разы выросшие накладные расходы.
   Все вышеперечисленные пункты влияют на стоимость квадратного метра, способствуют тому, что она в последнее время только растёт. Эта тенденция сохраняется и на будущее. Как это отразится на доходности недвижимости? Как минимум, рост стоимости квадратного метра не будет способствовать росту доходности.

   Средняя доходность сданного в долгосрочную аренду жилья в Москве составляет 5,5%. К такому выводу пришли специалисты аналитического центра ЦИАН. При этом самую низкую доходность показало жильё Центрального административного округа Москвы. По мере удаления от центра наблюдается плавный рост процента доходности. При этом самую большую доходность могут получить владельцы квартир, расположенных на присоединённых к Российской столице территориях, подробнее читайте тут.

   «Эффект этот обусловлен тем, что ставки аренды не так сильно снижаются по мере удаления от центральной части города и не так чувствительны к качеству района, как стоимость квадратного метра. Низкая доходность типовой сдачи квартир в аренду в центральной части города обусловлена высокой стоимостью квадратного метра при относительно низких арендных ставках из-за большого объёма предложения,» – считают специалисты из ЦИАН.

   Диаграмма показывает зависимость доходности сданной в аренду недвижимости от стоимости её квадратного метра. Наглядно видно, что с ростом стоимости квадратного метра пропорционально снижается доходность арендной платы.

   На нижней диаграмме представлена информация о разбросе доходности сданной в аренду недвижимости в Германии. Мегаполисы, обозначенные на диаграмме синим цветом, имеют в сравнении с небольшими городами сравнительно низкую доходность. Феномен «дорогой квадратный метр – низкая доходность» справедлив и для Германии, как впрочем и для всего мирового рынка недвижимости. Судя по данным диаграммы, которую я нашёл на сайте одного из самых больших порталов недвижимости, средняя доходность недвижимости, сданной в аренду, в Германии равна 6,2%.

   И российские 5,5%, и тем более немецкие 6,2% выглядят вполне достойной доходностью, однако, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что эта доходность «грязная».

   Я не буду пытаться вывести величину «чистой» доходности по причине того, что сопутствующие расходы очень сильно разнятся от недвижимости к недвижимости и от инвестора к инвестору.

   Ну, и самое главное: как правило, приобретение недвижимости сопряжено с привлечением кредитных денег, а раз есть кредит, то есть и необходимость не только погашать его (нем. Tilgung), но и платить по нему проценты (нем. Hypotekenzinsen). И если погашение кредита на величину доходности не влияет, т. к. это замещение инвестиционных денег в кредит на собственные инвестиционные деньги, то о процентах по кредиту такого уже не скажешь. Они как раз очень сильно уменьшают доходность. Последние годы — годы низких ставок по кредиту (кредитных процентов). Но так было не всегда, и не всегда так будет.

   Оплата процентных ставок по ипотеке составляет львиную долю сопутствующих расходов. В настоящее время проценты находятся на историческом минимуме, однако ещё 14 лет назад ставка по ипотеке с 10-летней гарантией процента равнялась 6%, а в начале 90-х была в районе 10%. Получается, что если проценты ставок по ипотеке начнут снова расти, то они могут достигнуть процента доходности или даже стать ещё выше, и что тогда? Тогда до тех пор, пока ипотека не будет погашена, ни о каких доходах речи и быть не может.

   Огромное влияние процентной ставки на накладные расходы можно увидеть на нижней диаграмме. Во всех трёх случаях сумма ипотеки равна 300 000 евро, а срок – 10 годам. Различается только фиксированная процентная ставка. При 6,5%-ной ставке по ипотеке месячная нагрузка составит 2.125 евро(погашение и проценты по ипотеке), а остаток после 10 лет будет равен 215.798,49 евро при суммарной оплате одних только процентов по ипотеке – 172 000 евро. При 4%-ной ставке – месячная нагрузка составит 1500 евро, остаток после 10 лет – 226.375,11 евро при суммарной оплате процентов по ипотеке – 107 000 евро. И при 0,8%-ной ставке – месячная нагрузка будет равна 700 евро, остаток после 10 лет составит 237.556,33 евро при суммарной оплате процентов по ипотеке – 22 000 евро.

   Что и где можно купить сегодня в Германии за 300 000 евро? Новую 2-комнатную квартиру или, может, 3-комнатную квартиру старше 10 лет. И первая, и вторая будут квартирами в среднем по размеру городе, т. е. далеко не в мегаполисе. Какова может быть арендная плата у такой недвижимости? В районе 1100 евро. Из этих цифр получим доходность аренды:

   100 x Годовая аренда/ Стоимость недвижимости = Грязная доходность аренды в %

   100×13 200/300 000 = 4,4%

   Это не то чтобы очень высокая доходность, но дело даже не в этом, а в том, что это снова «грязная» доходность. Давайте же попробуем понять, что можно ожидать в сухом остатке, т. е. уже после вычета амортизационных расходов.

   По теме

   FREE! Калькулятор доходности инвестиций в разные активы
   Депозит в банке, облигации, недвижимость или акции?
   Для простоты расчёта, предлагаю в амортизационных расходах учитывать только оплату ипотеки (суммарно погашение и проценты по ипотеке).

   При 700 евро (это пример при 0,8% ставке по ипотеке) чистая доходность составит:

   100 x (Годовая аренда — Годовая амортизация)/ Стоимость недвижимости = Чистая доходность аренды в %

   100 x (13 200 — 8400)/300 000 = 1,6%

   Уже не фонтан, да? А это амортизация с учётом только оплаты ипотеки. А что будет, если учитывать и страховку, и налог на доход с аренды, и оплату управляющей компании?!

   Более того, доходность в данном случае рассчитана с исторически низким процентом ставки по ипотеке, а что будет с доходностью арендной платы при растущих процентах ставки по ипотеке? Доходность станет отрицательной. Так, например, при ставке в 4% чистая доходность составит минус 1,6%. А при ставке в 6,5% — минус 4,1%.

   Получается, что до тех пор, пока не погашена ипотека (а это лет 25-30), инвестору какой-либо доходности от аренды ожидать не приходится.

   Я так много внимания уделил доходности недвижимости со стороны получения аренд, что невольно складывается впечатление, будто недвижимость только этой доходностью и обладает. Однако это не так: инвестор может ожидать доход не только со стороны аренды, недвижимость и сама по себе меняется в цене.

   «Недвижимость всегда в цене, на то она и недвижимость!» — скажут мне некоторые. Что ж, она и растёт, и падает в цене, как впрочем и любой здоровый инвестиционный инструмент. Но и тут всё не так просто.

   Для анализа изменения стоимости недвижимости рассмотрим индекс ДомКлик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость в рублях одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москва.

   Синяя линия диаграммы показывает изменение цены индекса с конца 2016 года по август 2021 года. Коричневая диаграмма – изменение индекса в процентах по сравнению с прошлым периодом. Значения ниже нуля указывают на снижение индекса, соответственно, значения выше нуля – на его рост. За прошедшие 5 лет, индекс вырос на 49,8%, что соответствует 10%-ному среднегодовому росту в рублях. При этом ещё учитывайте, что россияне испытывают давление довольно высокого процента рублёвой инфляции – в среднем 5% в году. Таким образом с учётом официальной инфляции по индексу потребительских цен доходность недвижимости на деле превращается в 5%.

   России не удалось добиться полного, как это было объявлено, импортозамещения. Страна, как и прежде, больше импортер, чем экспортер. Следовательно, необходимо учитывать и удешевление рубля по отношению к основным валютам. За рассматриваемый период рубль подешевел на 26% по отношению к евро и на 14,7% к доллару.

   Ну, а как обстоят дела с ростом цен на недвижимость в Германии?

   Для анализа изменения стоимости недвижимости рассмотрим индекс развития цен на неё в Германии. Начиная со значения 100 пунктов в 2004 году, индекс к середине 2021 года вырастает до 169 пунктов, что соответствует росту на 69%, или на 4,05% в год (синяя линия на диаграмме). Как бы кому не хотелось, но стремительным этот рост назвать невозможно.

   Коричневая диаграмма показывает изменение индекса развития цен на недвижимость в Германии в процентах по сравнению с прошедшим периодом. Значения ниже нуля указывают на снижение индекса, выше нуля – на его рост. Чем вызван такой рост индекса? Ростом цен за квадратный метр недвижимости, который в последние пару десятилетий буквально не знает остановки. В свою очередь, стоимость квадратного метра растёт уже не столько из-за высокого спроса, а из-за третьих факторов, таких как: подорожание земельных участков, рост стоимости накладных и других сопутствующих расходов.

   Такая расстановка факторов влияния на цену способствует формированию «пузыря» и росту риска того, что он внезапно лопнет. Для наступления такого сценария достаточно более-менее резкого замедления приобретения недвижимости. И скорее всего это произойдет не из-за падения спроса, а из-за дальнейшего подорожания цены квадратного метра. Он станет не по карману для основной массы покупателей.
   Факторы, которые могут повлиять на резкое изменение цены квадратного метра:

   — изменение минимального оклада;
   — изменение налогообложения (первые два пункта как раз находятся в предвыборной программе Олафа Шольца);
   — изменение процентной ставки Европейского Центробанка (EZB).

   Таким образом, учитывая всё выше рассмотренное, при расчёте доходности недвижимости в калькуляторе я использую индекс, равный 5%, что для Российских инвесторов будет являться крайне невыгодным процентом (даже при условии, что они будут инвестировать в недвижимость и за пределами России).

   P. S. Инвестирование в недвижимость — печальная страница в моей инвестиционной биографии. Так много денег, как на недвижимости, я не терял нигде!

   С того времени я пересмотрел своё отношение к данному инвестиционному инструменту, изменил к нему подход и способ инвестирования. Я больше не беру ипотеку, когда инвестирую в очередные квартиры, офисы, магазины или просто земельные участки. Это позволило мне избавиться от всех возможных трудностей: подбора и покупки объекта, заботы по его дальнейшему содержанию, от взаимоотношений и расчётов с арендаторами и управляющими компаниями и т. д. Однако, описание преимуществ выбранного мною способа инвестировать в недвижимость выходит за рамки этого раздела. Вся информация по данной теме есть здесь. Обязательно почитайте, чтобы учиться на моём опыте, а не набивать себе лишних шишек.

   Ответить

2. Еще один копипаст материал по теме.

   https://rationalanswer.club/post/366/

   Сам текст.

   Не все дома: купил квартиру на маржинальный кредит — что, как и почему
   2 сентября 2021
   Артём Крумпан

   Поделился вчера этой личной новостью в Твитере и она вызвалa много интереса и бурное обсуждение, поэтому решил поделиться тут тоже.

   Мы купили трёхкомнатную квартиру с целью сделать лёгкий ремонт и сдать её в аренду. План примерно такой: стоимость €67k + оформление €1.6k + приведение в порядок полностью своими руками €1.5k. Сдавать планируем за €500/месяц. Брутто доходность 8.5% годовых.

   Cразу расскажу самое интересное, o финансировании: мы купили эту квартиру полностью на кредит y брокера под 1.5% годовых в евро. Покупка на 100% профинансированa. Это такой подвид маржинального кредитования, который позволяет выводить заёмные средства с брокерского на расчетный счет и использовать полностью по собственному усмотрению — Special Memorandum Account.

   По сути это кредитная линия под залог ценных бумаг. Инвестор обязан поддерживать минимальное обеспечение в размере 200% от суммы кредита. Получить деньги кстати настолько легко что даже страшно, просто на следующий день к вам на расчетный счет приходит необходимая сумма вообще без вопросов.

   У этой квартиры интересная история, её забрали за долги, потом банк перепродал инвестиционному фонду вместе с сотней других квартир одним пакетом, а потом уже мы купили y фонда. С этими фондами в Португалии непросто работать, они требуют оплаты сразу и внимательно проверяют происхождение средств (AML/KYC etc…). Но с другой стороны такой фонд как правило продаёт квартиры чуть ниже рынка. Эта квартир тоже была продана немного ниже рынка на данный момент.

   Пока оформляли сделку мы спросили у представителя фонда самый забавный случай из их практики. Онa сказалa, что однажды переняли квартиру в которой посреди гостиной делали барбекю и на чердаке жил баран. В общем это как правило такие проблемные объекты от которых банку хочется поскорее избавится. Плюс в том, что ни у банка ни у фонда нет времени возится с каждой квартирой и разбираться что там в плохом состоянии, а что нет. В нашем случае бывшие жильцы уже начали делать ремонт в квартире и закончили его процентов на семьдесят пять.

   Это уже вторая квартира от инвестиционного фонда которую мы покупали. Первый раз мы мы думали купить тоже трёхкомнатную за €42k, но в конце концов отказались из-за того, что там очень невыгодный контракт об аренде на 5 лет вперёд был подписан. Таких вариантов от разных фондов немного, но они есть. Какие-то из этих квартир отошли банкам еще во время кризиса 2009 года, какие-то недавно в связи со всеми cобытиями вокруг пандемии.

   Обязуюсь держать в курсе событий всех кому интересно как это закончится тут и у себя в Твиттере. Сразу скажу что для маржин-кола рынок должен просесть примерно на 85% от сегодняшних значений, теперь вы знаете когда можно будет ко мне постучатся и узнать всё ли в порядке 🙂

   Ответить

3. Еще один полезный копипаст материал для жизни самостоятельных пенсионеров за границей.

   https://rationalanswer.club/post/29/

   Сам текст

   Переезд в Португалию: Лиссабон как локация для FIRE
   22 июня 2021
   Артём Крумпан
   💪 Личный опыт

   Вид на старый город и реку Тежу с крепости
   В конце прошлого года я вместе с семьей переехал в Лиссабон, до этого много раз бывал наездами т. к. моя супруга тут выросла и у нас здесь много родственников и друзей. Я хотел бы поделиться своими мыслями о том насколько Лиссабон в частности и Португалия в целом является интересной локацией для жизни на доход с капитала.

   Я хочу сразу подчеркнуть, что речь пойдет именно о жизни на пассивный доход, а не традиционную иммиграцию с поиском работы по приезду. По поводу последнего… не уверен в том, что Португалия это та страна куда стоит ехать за карьерой, заработком и т. д.

   Я расскажу о том, что знаю о Португалии с точки зрения семи пунктов ниже. Когда я задумываюсь о нашем следующем переезде я всегда оцениваю новую локацию именно по этим индикаторам:

   • Климат
   • Безопасность
   • Образование для детей
   • Стоимость жизни
   • Виза
   • Локация: стиль/качество жизни
   • Налоги

   Климат

   Парк в пригороде Лиссабона Байша-де-Банейру, конец декабря 2020 года
   По моим ощущениям климат в Лиссабоне отличается от других городов Южной Европы у Средиземного моря (Барселона, Рим, Афины) тем, что он менее контрастен — летом не так жарко, но и зимой не очень холодно. Для меня после многих лет жизни в Африкe в Португалии немного прохладно, центрального отопления в домах как правило нет и когда в январе температура иногда опускается ниже +10 ночью бывает совсем свежо… особенно в купе с высокой влажностью! Но в целом, конечно, для тех, кто привык к нашему восточно-европейскому климату здесь просто не бывает холодно.

   В этом году в начале января я застал на пляже двух загорающих мужиков в плавках и с пивом. Даже в январе температура иногда поднимается до +20 днем. Печально, но местная зима иногда теплее, чем моё латвийское лето. Наверное, главный минус для многих приезжих — это холодная вода в океане, даже в самый разгар лета она не прогревается выше 20 градусов. Правда на речных пляжах вода немного теплее, обычно на один-два градуса.

   Безопасность

   Лиссабонское метро, одна из центральных станций
   Это будет самый короткий раздел — в Лиссабоне очень безопасно!

   За полгода жизни здесь я исходил пешком практически весь город с обоих сторон реки (левый берег в целом считается менее престижным и благополучным, хотя с обоих сторон есть очень разные районы). За все это время у меня ни разу ни то, что не было какой-то неприятной ситуации, не было даже такого чтобы у меня возникли мысли о том, что вот тут могло бы случиться что-то неприятное.

   В этом году Португалия оказалась на четвертом месте в ежегодном Global Peace Index, рейтинге самых спокойных и безопасных мест для жизни. Сразу после Исландии, Новой-Зеландии и Дании.

   При всем при этом что-то неприятное конечно может случиться в самых туристических местах. Я с этим не сталкивался, но думаю, что, как и в любом туристическом месте, могут вытащить кошелек или телефон. Есть также пара районов, где, наверное, лучше ночью на прогулки не ходить, опять-таки, как и в любом крупном городе.

   Образование для детей

   Район Экспо, набережная — район новый, популярный и дорогой
   Тут я думаю мой опыт будет не очень релевантным для большинства читателей т. к. наши дети свободно говорят по-португальски и никаких проблем с интеграцией в местную школу не было.

   Тем не менее мне известно, что в обычную государственную школу принимают совершенно бесплатно и без знаний португальского. В Португалии есть очень четкий настрой на то, что все дети должны получать образование вне зависимости от их иммиграционного статуса, в школу принимают даже не задокументированных иммигрантов для того, чтобы они максимально быстро интегрировались в общество. Проблем с поступлением в местную школу совершенно точно не будет, ну а дальше насколько быстро ребенок выучит язык уже очень индивидуально.

   Кроме государственных школ есть и частные школы на русском, украинском, английском, немецком, французом обучающие по программам этих стран. В принципе ничто не мешает переехать в Лиссабон и продолжать учится в Первой Славянской Школе по российской программе, если есть такое желание. Либо просто ходить на субботнюю школу туда для общего поддержания русского языка. Частные школы стоят от нескольких сотен евро в месяц до нескольких тысяч.

   Реклама Первой Славянской Школы в Лиссабоне

   Стоимость жизни
   Каштаны на развес в обычном супермаркете
   Каштаны на развес в обычном супермаркете
   Один из главных плюсов Лиссабона это отличное на мой взгляд отношение цена/качество на товары и услуги. Единственное исключение из этого — это, наверное, цены на аренду недвижимости, но об этом ниже.

   В табличке ниже я собрал данные о индексе стоимости жизни с сайта numbeo.com для разных европейских городов. Многим это кажется не очень хорошим барометром цен, но из моего опыта он достаточно хорошо показывает отношение стоимости жизни в разных странах и городах. Как видно Лиссабон эта одна из самых доступных локаций в Европе.

   У нашей семьи из четырех человек за последние полгода в среднем уходит на все расходы €1,450 в месяц. У нас свое жилье, поэтому это не включает аренду недвижимости. С другой стороны это включает все остальное: коммунальные счета (около €150 в месяц), питание (около €300), уроки плавания для детей (€35 каждому), сходить к стоматологу, посидеть в кафе (кофе с десертом на двоих €4,80), заказать обед из китайского ресторана на четверых (от €20), заправить машину (€1.69 за литр, да, не напоминайте…), русская субботняя школа (€65 в месяц) и многое другое. Вот тут можно посмотреть цены на продукты в одной из популярных сетей супермаркетов Lidl.

   Мы ни в чем себе не отказываем, но и не ходим по ресторанам каждый день. Мне кажется, что у нас простая и комфортная жизнь. В целом наши расходы за эти первые полгода, наверное, немного завышены из-за того, что мы только переехали и делали много долгосрочных покупок, которые люди делают только переехав в новый город.

   В это входят даже расходы, связанные с подачей документов на гражданство для меня (около €600). Я думаю, что без всех этих одноразовых трат мы могли бы комфортно жить где-то на €1,200 в месяц. Затянув пояса жить на €800-€900 тоже было бы реально.

   Теперь о печальном… недвижимость. Снимать в центре Лиссабона стоит либо дорого, либо очень дорого. Двушка в центре за €1,000 никого не удивит. Вот такая трешка площадью 55 квадратных метров в центре города сдаётся за €900 в месяц + счета.

   Хорошая новость заключается в том, что нам не надо жить в центре города. На мой взгляд для семьи с детьми будет более комфортно жить в пригороде Лиссабона там, где меньше туристов, шума, близко к паркам и пляжам. Вот такая трешка площадью 75 квадратных метров, в 30 минутах от центра и рядом с пляжем стоит уже €650.

   Чуть дальше от реки в этом районе есть квартиры за €500 в месяц и даже дешевле. Цены на недвижимость можно посмотреть тут, это самый популярный сайт с объявлениями по недвижимости в Португалии.

   Виза

   Пляж, река Коина, январь 2021 года, именно рядом с этим пляжем находится квартира выше за €650 в месяц
   Еще один плюс Португалии — это достаточно либеральное иммиграционное законодательство. Для тех, кто планирует жить на доход с капитала, самой интересной будет виза D7, предназначенная для финансово независимых иммигрантов. Основное требование это €700 в месяц на одного претендента или около €1,000 на семью.

   Пассивным доходом могут быть дивиденды, купоны по облигациям, доход от аренды недвижимости или даже роялти от использования вашей интеллектуальной собственности. Самое важное то, что это должен быть именно пассивный доход от управления каким-то имуществом, это не виза для фрилансеров.

   Иммиграция по такой визе ведет к праву подачи на гражданство через 5 лет проживания в Португалии. Можно получить комбо — комфортное и недорогое проживание в теплой стране, которое ведет к получению европейского паспорта. FIRE и географический арбитраж в одном флаконе!

   На мой взгляд это отличная возможность, в большинстве других стран Европейского Союза необходимо делать значительные финансовые вложения для получения ВНЖ и потом гражданства. В Португалии гражданство может стать просто побочным продуктом вашего пассивного индексного портфеля у любого брокера или арендной недвижимости в любой стране.

   Вот тут подробнее о визе D7, это не реклама и не рекомендация, просто на этом ресурсе достаточно подробно разобраны все условия. Тут телеграмм чат о иммиграции в Португалию и всех визовых вопросах.

   Локация: стиль/качество жизни

   Паром — очень популярный вид общественного транспорта, есть несколько паромных линий через реку Тежу
   Многих, включая меня, Лиссабон привлекает тем, что это одновременно большой европейский город (почти 3 миллиона жителей с пригородами) с крупным международным аэропортом, метро, популярными футбольными командами с большими стадионами, с культурным разнообразием (бразильские буфеты родизио это моя личная слабость…) и прочими атрибутами большого города.

   Но, с другой стороны, Лиссабон — это множество парков, пляжей, большой лесопарк практически в центре города. Это достаточно большой город для того, чтобы в нем никогда не было скучно и достаточно маленький для того, чтобы в нем было комфортно.

   В Португалии никто никуда не спешит, в общем, как и во многих странах Южной Европы. Если вы неделю не можете найти автомеханика это нормально, не волнуйтесь, дело не в вас. Когда я просил помощи с оформлением некоторых документов при переезде и старался их сделать побыстрее мне дали такой дельный совет: «просто не торопись, в Португалии все проблемы решаются временем и терпеньем».

   С другой стороны, если вы относитесь к местной культуре и языку с уважением, то в большинстве случаев вам пойдут на встречу и помогут. Это касается как местной бюрократии, так и вообще всех вокруг. Интересно, что буквально по всему городу, вот просто на каждом углу, даже в спальных районах, есть кафе, в которых обязательно кто-то всегда сидит и неспешно пьёт кофе. Терпенье и время…

   Географическое положение Лиссабона располагает к путешествиям: до Бразилии лететь часов 7, до Нью-Йорка около 8 часов напрямую, до Марокко, Италии, Франции, Британии 1,5–2,5 часа лёту. Испания вообще под боком, куда-нибудь в Севилью можно смотаться на выходных на машине. Сейчас все это конечно не очень актуально, но когда-то все вернется на круги своя и из Лиссабона по этим направлениям снова будут летать лоукостеры.

   Налоговый режим

   Алфама, самая старая часть Лиссабона, уцелевшая во время большого Лиссабонского землетрясения в 18 веке. Живописно и хаотично.
   Сразу скажу, что в Португалии все-таки не самый благоприятный в Европе и тем более в мире налоговый режим для жизни на пассивный доход и вам потребуется внимательное налоговое планирование.

   Для новых резидентов в течение первых десяти лет жизни в Португалии действует особый налоговый режим, который освобождает от налогов большую часть дивидендов или арендных платежей, получаемых из-за границы.

   Это хорошая новость. Плохая новость заключается в том, что прирост капитала по-прежнему облагается налогом в 28%, поэтому необходимо заранее продумать свою стратегию изъятий из портфеля. В идеале, если вы можете жить во время пребывания в Португалии исключительно на заграничные дивиденды и арендный доход, то местные налоги вообще платить не придется.

   Если же ваша стратегия подразумевает постепенную продажу ценных бумаг, то все сложнее, хотя тут тоже можно использовать налоговые вычеты за других членов семьи, которые могут защитить достаточно значительную часть дохода от налогов.

   Резюме
   На мой взгляд Лиссабон это отличная локация для жизни на пассивный доход в том случае если вы внимательно отнесетесь к налоговому планированию заранее. Все остальное совершенно прекрасно: мягкий и теплый климат, недорогая по европейским меркам жизнь, все атрибуты большого города вместе с пляжами и парками, относительно легкая виза и возможность получить европейское гражданство. Идеального места для FIRE возможно и нет, но Португалия где-то близко к этому идеалу! 🙂

   Ответить

4. Еще один полезный копипаст материал по теме.

   https://rationalanswer.club/post/240/

   Сам текст

   Географический Арбитраж: где лучшие локации для FIRE или дистанционной работы?
   15 июля 2021
   Артём Крумпан

   Основная идея, стоящая за понятием географического арбитража, заключается в том, чтобы максимально использовать возможности работать, заниматься бизнесом и инвестировать в одном месте, в тоже время проживая в другом месте — при этом комбинируя локации так, чтобы это было максимально выгодно и комфортно именно вам.

   Go where you’re treated best — это мотто компании Nomad Capitalist, которая занимается международным налоговым консалтингом и помощью в релокации. Мы можем самостоятельно решать где нам будет комфортно жить и где нам будет комфортно платить налоги. Для многих это оказывается не той страной где они родились.

   У меня есть знакомый, который работает в стокгольмском офисе шведской компании при этом проживая на острове Бали в Индонезии. Рабочие часы попадают на послеобеденное время и вечер, а утром можно серфить… ну и конечно шведская зарплата в Индонезии даёт возможность иметь отличный уровень жизни!! При этом нет необходимости смотреть из окна на серые стокгольмские пейзажи.

   А вот, например, пара американских учителей с детьми, которые достигнув финансовой независимости решили переехать жить на Серебряное побережье Португалии. Я думаю, почти у каждого из нас есть подобные друзья, знакомые или знакомые знакомых.

   Сегодня я хочу поделиться небольшим количеством локаций в Азии, Европе и Латинской Америке, которые я рассматриваю в качестве потенциальных мест проживания для себя и своей семьи, рассказать о плюсах каждой из них. В первую очередь я буду обращать внимание на визовые и налоговые особенности т. к. все остальное очень индивидуально.

   Это далеко не исчерпывающий список интересных локаций!! Текст будет щедро усыпан ссылками на сторонние ресурсы, при желании читатель может продолжить самостоятельное исследование заинтересовавшей его локации.

   Малайзия

   Центральный парк в Куала-Лумпуре
   Начнем с экзотической Малайзии. В этой стране есть очень популярная программа Malaysia My Second Home (MM2H), по условиям, которой можно получить не только визу на 10 лет, но и возможность не платить налоги на доходы за пределами Малайзии т. к. в этой стране действует территориальная налоговая система. Прирост капитала, дивиденды, рента, пенсия… все эти доходы не будут облагаться налогами.

   Естественно, эти визы не раздают направо и налево и для участия в программе необходимо соответствовать нескольким критериям. В связи с тем, что Малайзия — это федерация, у каждого из регионов есть своя иммиграционная программа с местными особенностями. На данный момент основная программа закрыта в связи с пандемией, но по-прежнему открыта программа штата Саравак:

   Требования:
   — показать ежемесячный доход в $2,000 (может быть как зарплата, так и инвестиционный доход);
   ИЛИ
   — положить на депозит $75,000 в местной валюте, в будущем часть средств с этого счета можно снять, но требуется оставить минимальный баланс в $45,000;
   — для претендентов в возрасте от 30 до 40 лет необходимо показать, что их дети ходят в местную школу в штате Саравак т. е. нужно жить в Малайзии. Те, кто старше могут получить эту визу «на всякий случай», пока не проживая в Малайзии.

   Ключевые бонусы:
   — отсутствие налогов на заграничный доход (эта программа популярна среди британских пенсионеров, британская пенсия в Малайзии без британских налогов это… скажем просто, что это очень комфортно!);
   — полное отсутствие налога на прирост капитала;
   — отличное отношение качества и стоимости жизни;

   Помимо налоговых бонусов, Малайзия — это достаточно развитая и недорогая страна с жарким тропическим климатом! Здесь за те же деньги что вы потратите в Европе можно позволить себе значительно более высокий уровень жизни.

   Мебелированая двушка или трешка в таком жилом комплексе с бассейнами, спортзалом, сауной и прочим будет стоить $400-$500 в месяц при условии сдачи на длительный срок

   Таких комплексов с бассейнами и другими удобствами в городе полно, это не считается чем-то особенным
   Семьям с детьми будет интересно то, что в Малайзии есть много школ с английским языком обучения рассчитанных на любой кошелек, английские школы начинаются от $3,500 в год.

   Пример доступной по ценам международной школы в Куала-Лумпуре с обучением по британской школьной программе
   На мой взгляд Малайзия — это лучшая локация в мире с точки зрения соотношения стоимости и качества жизни. Куала-Лумпур — это совершенно современный мегаполис с огромным выбором активностей и возможностей, в тоже время он по-прежнему значительно дешевле даже южно-европейских стран.

   Автор размышляет о переезде в Малайзию находясь на крыше одного из небоскребов в центре Куала-Лумпурa
   Филиппины

   Себу, второй по величине город на Филиппинах, очень активно застраивается и растет
   В этой стране есть программа похожая на ММ2H с той разницей, что на Филиппинах значительно более лояльные условия получения визы. Эта программа называется SPECIAL RESIDENT RETIREE’S VISA (SRRV) со следующими бонусами и условиями:

   Требования:
   — участие в программе не ограничено никаким сроком, но необходимо ежегодно обновлять визу;
   — единственное финансовое условие: необходимо положить на местный депозит $20,000 (выгодное отличие от Малайзии в том, что это именно долларовый депозит, вы не рискуете в случае девальвации местной валюты);
   — в принципе можно просто жить по туристической визе ежемесячно оплачивая продление, в таком случае нет необходимости делать депозит, но появляется неудобство с продлением визы;

   Ключевые бонусы:
   — все заграничные доходы не облагаются местными налогами (на Филиппинах полно американских пенсионеров)
   — нет налога на прирост капитала
   — недорогое образование на английском

   К сожалению, на данный момент эта программа открыта только для тех, кому 50 лет и старше. Раньше программа была открыта с 35 лет, но наплыв молодых китайцев по этой программе вызвал некоторое недовольство филиппинцев. Надеюсь, что в будущем все-таки появится какой-то вариант для более молодых «ранних пенсионеров». Тем не менее инвесторы любого возраста по прежнему могут три года жить безвыездно по туристической визе, просто нужно будет замарочится с ежемесячным продлением визы.

   В целом Филиппины отстают в развитии от Малайзии (но не отстают по ценам!), хотя в последнее время крупные города очень интенсивно растут.

   Вероятно, единственное преимуществом перед Малайзией, кроме более лояльных условий получения визы, это наличие еще большего количества школ с английским языком обучения. Английский на Филиппинах очень распространен, туда едут учить английский многие корейцы, китайцы и японцы. Начальная школа полностью на английском может стоить от $1,100 в год.

   Тут интересный канал русского парня, который живет на Филиппинах с семьей, а тут интервью о стоимости жизни в целом.

   В Себу за $400-$500 в месяц можно снять трехкомнатную квартиру в этом или подобном resort-style жилом комплексе
   В целом Филиппины на мой взгляд проигрывают Малайзии по отношению стоимости жизни к качеству жизни, но значительные плюсы — это очень необременительные финансовые требования и доступность английских школ для детей.

   Грузия

   Активно застраиваемый в последнее время Батуми
   Переместимся ближе к дому! Грузия также предлагает очень интересные условия для тех, кто живет на доход с капитала или работает дистанционно. Насколько мне известно в Грузии нет специальной визовой программы для обеспеченных иммигрантов, но и обычные условия просто великолепны.

   Требования:
   — для получения ВНЖ необходимо купить недвижимость стоимостью $100,000, тем не менее это не обязательно для жизни в Грузии, можно просто остаться как турист;

   Ключевые бонусы:
   — отсутствие налогов на доход за пределами Грузии (в т. ч. иностранный прирост капитала не облагаем налогом)
   — возможность жить в течение года как турист, налоговый резидент через 183 дня пребывания;
   — очень невысокая стоимость жизни, близкий менталитет, знание русского;
   — наличие всевозможных преференций для малого бизнеса ориентированного на экспорт услуг, особенно в сфере ИТ;

   По сути, в Грузию можно просто приехать как турист и остаться на 365 дней, став через полгода налоговым резидентом. Если вы живете в Батуми, то через год можно на такси доехать до границы с Турцией, перейти на другую сторону, выпить крепкий турецкий кофе и вернуться домой. Всё, так мы продлили визу еще на один год. Таких условий нет больше нигде в мире.

   В принципе в ВНЖ нет особой необходимости, хотя такие лояльные условия для иммигрантов могут быть в Грузии не всегда и ВНЖ можно считать страховкой от неожиданного изменения законодательства в будущем.

   Особенно интересной для фрилансеров и владельцев интернет-бизнеса может быть возможность зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель в Грузии (занимает два дня и стоит около $10) и платить 1% с оборота.

   Для тех, кто думает о переезде в Грузию семьей есть русские и английские частные школы, причем и те и другие очень доступны по ценам. В Батуми есть школа с английским языком обучения, которая стоит $2,500 в год с 1 по 4 класс и $3,000 для тех, кто постарше.

   Дополнительным плюсом конкретно Батуми является то, что там в последнее время наблюдается какой-то совершенно сумасшедший бум строительства недвижимости. Небоскребы растут, один за другим выводя на рынок десятки тысяч квартир. Если все объекты, которые в данный момент находятся в стадии строительства, будут закончены то это выплеснет на рынок еще 30,000-40,000 квартир. Это огромное количество недвижимости для города с парой сотен тысяч жителей и относительно коротким сезоном.

   Почему это плюс? Потому что такая ситуация неминуемо приведет к очень доступной аренде жилья во всех этих новостройках. Уже сейчас за $400-$450 в месяц можно снять просторную квартиру в новом доме в старой части города. Мне очень интересно посмотреть на рынок аренды через пару лет, когда все эти небоскребы будут сданы!

   Небоскребы, небоскребы… кто в них будет жить 9 месяцев в году?
   Тут толковый YouTube канал о жизни в Батуми.

   Португалия

   Лиссабон, Рождество 2020 года
   Конечно, я не мог не упомянуть Португалию! Подробнее о иммиграционной программе Португалии в моем предыдущем материале тут.

   Требования:
   — От 700 до 1,000 евро ежемесячного пассивного дохода или 350,000 евро единовременная инвестиция;

   Основные бонусы:
   — отсутствие налогов на дивиденды и другой пассивный доход, получаемый из-за пределов Португалии (прирост капитала облагается налогом!)
   — возможность подать на гражданство через 5 лет

   Я не буду подробно останавливаться на этой стране, много писал о ней в прошлый раз. В целом Португалия популярна у финансово независимых иностранцев в связи с тем, что тут оптимальное для многих сочетание преимуществ: налоговые преференции (NHR), возможность получить европейский паспорт, мягкий и теплый климат, не высокая по европейским меркам стоимость жизни. Плюс конечно одно из самых либеральных иммиграционных законодательств в Европе.

   Для меня Португалия это дом, здесь у нас родилось двое детей 🙂
   Аргентина

   Посмотрим на Латинскую Америку. В Аргентине также есть специальная программа по привлечению финансово независимых иммигрантов, которым предлагают Rentista Visa.

   Требования:
   — показать $300 в месяц пассивного дохода (рента, дивиденды и т. д.);
   — нет возрастных или иных ограничений, программа открыта для всех;

   Ключевые бонусы:
   — налоговые преференции отсутствуют!
   — бесплатное образование и здравоохранение
   — главный плюс, возможность подать на гражданство Аргентины уже через два года легального проживания в стране!

   Главным плюсом Аргентины является самое либеральное на данный момент иммиграционное законодательство в мире. В отличии от Малайзии, Филиппин или Грузии, которые с удовольствием позволят вам жить у себя в стране и тратить деньги, но почти никогда не подпустят к получению гражданства, Аргентина позволяет подать на гражданство уже через два года легального проживания.

   Не в каждой стране такие либеральные условия подачи на гражданство даже после брака с гражданином этой страны. Аргентина однозначно побеждает в номинации на самое легкое второе гражданство!

   Немецкoе поселение Барилоче, аргентинская Швейцария в Андах
   Если вас интересует Аргентина, то советую вот этот русскоязычный YouTube канал про иммиграцию в Аргентину. Там все разложено по полочкам.

   Еще один интересный плюс Аргентины — это наличие двойного курса валюты, который делает её одной из самых дешевых стран мира на данный момент. В связи с том, что в Аргентине есть жесткие ограничения на покупку валюты иностранцами существует два курса: один официальный, на данный момент около 100 песо за $1, и неофициальный уличный курс около 175 песо за $1. Таким образом и так не высокие цены становятся еще на три четверти ниже для обладателей дохода за пределами Аргентины.

   По сути Аргентина это возможность вести вполне европейский образ жизни в стране со средиземноморским климатом и при этом стоимостью жизни, которая значительно ниже чем в Европе. В качестве бонуса прилагается паспорт дающий безвизовый Шенген.

   Трехкомнатная квартира в доме с бассейном в одном из самых престижных районов Буэнос-Айреса за $450 в месяц (они используют знак $ для песо)
   Парагвай

   Еще одна неожиданная локация.

   Парагвай побеждает в номинации самый легкий ПМЖ.

   Для того чтобы получить ПМЖ достаточно положить на счет в местном банке $5,000 либо показать переведенный и апостилированный диплом о высшем образовании. Всё. После получения своих парагвайских документов вы можете забрать свой депозит назад. В отличии от всех предыдущих программ это пожизненный статус, он даётся раз и навсегда, вам только будет необходимо регулярно менять ID карточку.

   Требования:
   — возвратный депозит $5,000
   или
   — диплом о высшем образовании

   Основные бонусы:
   — отсутствие налогов на доход за пределами Парагвая
   — отсутствие налога на прирост капитала

   Естественно ПМЖ в Парагвае нас интересует не потому, что нам так нравиться эта страна, а из-за налоговых преференций. В Парагвае действует территориальная налоговая система, весь заграничный доход не облагается налогами.

   Я понимаю, что это никогда не будет самым популярным направлением, но я не мог не поделиться возможностью получить ПМЖ в безналоговой стране просто за то, что вы когда-то закончили вышку! Даже если вы не будете там жить, такое резидентство может быть частью вашего общего плана по диверсификации своих рисков и налоговой оптимизации.

   Сайт https://paraguaynash.com

   На мой взгляд географическая свобода это один из самых ценных аспектов дистанционной работы или финансовой независимости. Я не смотрю ни на одну из этих стран как на на место для постоянной жизни. Я смотрю на это как на возможность менять место жительства каждые 3-4 года получая от каждой страны такое-же удовольствие, которое мы получаем от разных сезонов. Есть свои плюсы как в лете так и в зиме, есть свои плюсы как в Малайзии так и в Аргентине. Географическая свобода означает что мы можем взять и испытать лучшее что могут предложить самые разные регионы мира, при этом, конечно, не забывая о налоговых преференциях, к которым даёт доступ такой образ жизни!!

   Ответить

5. Полезный копипаст материал по теме.

   https://divigraph.info/ru/investirovanie_na_birzhe/investirovanie_v_teorii/reits

   Сам текст
   REITs — это очень важный инструмент дивидендного инвестора

   REIT: Инвестиции в недвижимость
   Уверен, что всем приходилось слышать такие выражения как «Betongold» («бетонное золото») или «Sicherer Hafen» («надёжная гавань»). Все они о недвижимости.

   Несколько фактов об инвестировании в недвижимость:

   Согласно данным Немецкой ассоциации сберкасс и сберегательных банков (DSGV) от 24.10.2017 количество желающих инвестировать в недвижимость в 2007 году увеличилось с 27% до 54% — желающих стало в два раза больше.
   По данным Google Trend количество запросов «Инвестировать в недвижимость» в 2017 году было в 100 раз больше, чем в 2004 году. Это значит, что количество запросов выросло на 10,000%!
   Однако это никак не увязывается с реальным количеством инвестирующих в недвижимость, то есть: с количеством владельцев объектов недвижимости. Количество таких инвесторов не дотягивает и до 30%! Почему же такой колоссальный разрыв между «Хочу инвестировать в недвижимость» и «Уже инвестирую в недвижимость»?

   Инвестиции в недвижимость — только для избранных?
   Ответ прост. Инвестировать в недвижимость для подавляющего большинства инвесторов напрямую связано с кредитованием, по-простонародному с «залезанием в долги». И это, увы, соответствует реальности.

   Пример: появилась инвестиционная идея, купить многоквартирный дом и впустить туда арендаторов. Эта идея требует капиталовложения в районе 1,5 миллиона евро, а то и гораздо больше.
   Появилась другая идея: приобрести офисный комплекс или супермаркет — нужно вложить уже миллионов десять. А при желании инвестировать в оздоровительный комплекс, больницу, дом престарелых или в индустриальную недвижимость понадобится уже несколько сотен миллионов евро.
   Очевидно, мы не увидим очередь из банков, желающих выдать нам кредит на осуществление подобных инвестиционных идей. В этом и кроется основная причина, почему желающих инвестировать в недвижимость так много, но реально осуществляющих это желание так мало.
   Так что же, инвестиции в недвижимость — только для избранных? Я отвечу на этот вопрос позже, а пока расскажу о том, как лично я инвестирую в недвижимость, и какие объекты являются предметом моих инвестиций.

   Как я инвестирую в недвижимость
   Да-да, я инвестирую весьма охотно в недвижимость,

   хотя в разделе «Обо мне» Вы читали обратное. Поспешу сказать сразу, что и то, и другое — правда.

   Я когда-то инвестировал в недвижимость и в итоге был несказанно доволен, что унёс оттуда ноги. Но сейчас я продолжаю инвестировать в недвижимость, считаю эти инвестиции одними из лучших в моём портфолио, и не собираюсь останавливаться. Я поменял инвестиционную стратегию!

   Инвестиции в недвижимость на примере аутлет-центров
   Я инвестирую в 39 аутлет-центров, расположенных в 20 американских и канадских штатах. Все торговые помещения в этих центрах сданы. Более чем 2.800 магазинов, которые представляют 500 фирменных компаний, платят мне ежемесячную арендную плату. Я, конечно, не единоличный владелец всего этого аутлет-хозяйства. Я совладею ими на правах акционера вместе с парой тысяч других акционеров. Нет, это не описка, действительно, и я, и они — акционеры. Мы приобрели акции компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT), которая и является владельцем всех этих 39 аутлет-центров.

   Я не хожу по банкам в поисках кредитования, я не покупаю и не строю новые центры, не подписываю арендные договоры, не слежу за оплатой аренды, словом, не делаю ничего, кроме того, что раз в три месяца получаю дивиденды.

   Сейчас компания платит мне 4,5% годовых, не лишним будет сказать, что до 2020-го года величина дивидендов составляла 11,5% годовых. В период кризиса 2020-го года, ставшего результатом вспыхнувшего в Китае и охватившего весь мир COVID вируса, все 39 аутлет-центра компании вынуждены были закрыться и возобновили свою работу после окончания двухлетнего периода локдауна. Желая сохранить своих арендаторов, компания освободила их от уплаты аренды. Логично было-бы предположить, что в этот период не будут выплачиваться и дивиденды, однако компания их сохранила, сократив выплату на 50 процентов. До описанного периода, компания Tanger Factory Outlet Centers являлась дивидендным аристократом, 26 лет подряд повышая дивидендные выплаты своим акционерам в среднем 6,5% в год.

   После возобновления работы, в начале 2022-го года, аутлет центров руководство компании поблагодарило своих акционеров за то, что последние отнеслись с пониманием к вынужденному сокращению дивидендов и не вышли из своих инвестиций, и заверила их в том, что возобновит ежегодное повышение дивидендов, но теперь уже в двузначной величине. Естественно в числе верных инвесторов и акционеров, остался и я.

   Не все REIT-компании в двухлетний период пандемии Corona-кризиса сокращали, или полностью убирали выплату своих дивидендов. В моём портфолио масса REIT-компаний, продолживших выплачивать и даже повышать свои дивиденды в этот период, почему-же тогда здесь речь о Tanger Factory Outlet Centers? А дело в том, что я хочу рассказывать вам историю обычной REIT-компании, компании, которая в период пандемии, повела себя, как и сотни других REIT-компаний, каких на рынке несколько сотен. Это история вполне обычной, без элементов героизма и экстраординарности, инвестиции в акции, вполне средней REIT-компании. И вот при всём этом, эта инвестиция, за 21 летний период показала результат гораздо выше, чем он составляет в среднем на фондовом рынке.

   В прессе очень часто в качестве эталона инвестирования приводят индекс американских акций S& P 500. Он состоит из акций 500-та крупнейших, по своей капитализации, компаний США и считается, что его доходность трудно повторить, а тем более превысить. Представьте, что 21 год назад, в декабре 2000-го года, вы инвестировали 10000 долларов в акции компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT) и 10000 долларов в S& P 500 индекс. Все эти 21 год компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT), и компании входящих в S& P 500 индекс платили вам дивиденды и, каждая по своему, росли в своей курсовой стоимости. На начало этого года (а я пишу о начале 2022-го года), в этих двух инвестициях, у вас был бы такой результат (посмотрите таблицу).

   Источник: fastgraphs.com
   Таблица Performance Results сравнивает итог, полученный за 21 год инвестирования 10 000 долларов в компанию Tanger Factory Outlet Centers (SKT) и 10 000 долларов в компании входящие в S&P 500 индекс.
   1.Total Dividends общая сумма дивидендов выплаченных за 21 летний период
   2. Growth рост курсовой стоимости за 21 летний период
   3.Annualized ROR (w/o Div) процент годового роста, без учета дивидендов, в среднем за 21 летний период
   4. Growth and Dividend сумма курсового роста и дивидендов за 21 летний период
   5. Compound Growth процент общего годового роста в среднем за 21 летний период
   Сделаю пояснения: за 21 год компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT) выплатила 29.478,43 доллара дивидендов. Я не ошибся с запятой, да это так Вы инвестировали 10 000 долларов, ничего больше не предпринимали и получили дивидендами в 2,9 раза больше своих инвестиций. «Ничего больше не предпринимали» — я имею ввиду не работали в компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT), не спекулировали ее акциями, одним словом купили на 10-ть тысяч и вообще ничего больше не предпринимали. Сидели и смотрели, как Tanger Factory Outlet Centers (SKT) исправно, ежеквартально присылает вам дивиденды, а ежегодно еще и увеличивает их в среднем на 6,5 процента. Задам такой провокационный вопрос: «А на сколько процентов вам на вашей работе ежегодно поднимают зарплату? Тоже где-то так, в районе 6 — 7 процентов?» Уверен, что нет вообще никакой речи о ее ежегодном повышении. Скажу вам больше, что и своим служащим компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT) не повышает ежегодно зарплату, а если и делает иногда повышение, то это далеко-далеко не 6, или 7 процентов. А вот своим акционерам, так «bitte schön!», каждый год повышение дивидендов и не за их работу, а за то, что они инвестировали в Tanger Factory Outlet Centers (SKT) свои деньги. Вывод напрашивается сам собою — куда лучше быть акционером Tanger Factory Outlet Centers (SKT), чем на ней работать, или такой вывод — пассивный доход куда лучше активного дохода.

   Однако не об этом речь, а о том, что за этот 21 год, компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT) выплатила в шесть раз больше дивидендов, чем вы получили от компаний входящих в S& P 500 индекс. И хотя курсовом росте акции Tanger Factory Outlet Centers (SKT), отстали от роста S& P 500 индекса на 7-м тысяч, результат у Tanger Factory Outlet Centers (SKT), по итогу 21-го года, оказался на 17,5-й тысячи больше. Отсюда ещё один вывод, что дивиденды предпочтительнее, чем курсовой рост и, что они вполне способны сформировать и поддерживать, необходимый для жизни, пассивный доход.

   Итак результат — с учётом выплаченных дивидендов и курсового роста инвестиции в акции компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT) приносили ежегодно 8,72 процента, что было выша чем ежегодных рост инвестиции в S& P 500 индекс, приносящей 6,91 процент в тот-же период.

   Я инвестирую в аутлет-центры, не взяв ни единого евро в кредит, не сделав ни одного похода к нотариусу, не сдав ни одной финансовой декларации, в которой указана амортизация всех этих объектов. Так же я не брал кредиты, не ходил к нотариусу и не сдавал декларации на то, чтобы инвестировать в больницы и дома престарелых на территории Америки, в Европе, в Таиланде и Корее. Или чтобы инвестировать в торговые центры, офисы, гаражи и парковочные места на территории Гонконга. Я просто покупал акции компании, которая владеет всем выше описанным. Скажу больше, я инвестирую в компании, которые сами предоставляют кредиты другим компаниям для постройки, покупки больниц, офисов, торговых центров и другой формы недвижимости. Да, именно так, далеко не всегда за кредитом обращаются в банк.

   Как правило REIT´s компании платят высокие, в сравнении с компаниями плательщиками дивидендов из других секторов экономики, дивиденды. И не только платят, но и не редко повышают свои выплаты. REIT´s компании представлены среди компаний дивидендных чемпионов (Dividenden Champions), контендерсов (Dividenden Contenders) и челленджеров (Dividenden Challenger).

   Напомню, что дивидендным чемпионом считается компания, которая 25-ть и более лет непрерывно повышала свои дивиденды и продолжает их повышать дальше. По состоянию на февраль 2022-го года, среди дивидендных чемпионов находятся 4 REIT´s компании.

   Источник: Dividenden Radar
   В таблице собраны компании Dividenden Champions представители REIT´s сектора.
   Symbol — отражает биржевые символы компаний
   Company — название компании
   No Years — общее количество лет, непрерывного повышения дивидендов
   Price — биржевая цена акции
   Div Yield — дивидендная доходность, в процентах за год
   DGR 10Y — среднее повышение выплачиваемых дивидендов на протяжении периода 10-ти лет, в процентах за год
   А также 17 компаний которые непрерывно повышают свои дивиденды на протяжении от 11-ти до 24-х лет, так называемые Dividend Contenders.

   Источник: Dividenden Radar
   В таблице собраны компании Dividend Contenders представители REIT´s сектора.
   За ними следуют, 29 Dividend Challengers, непрерывно повышающие свои дивиденды более 5-ти, но менее 11-ти лет.

   Источник: Dividenden Radar
   В таблице собраны компании Dividend Challengers представители REIT´s сектора.
   Так как Dividend Challengers повышают свои дивиденды от 5 лет, я добавил в таблицу столбик DGR 5Y.
   DGR 5Y — этот показатель отражает средний процент на который компания ежегодно повышала свои дивиденды не протяжении последних пяти лет
   Эти показатели дают вполне определённую уверенность в способности REIT´s компаний зарабатывать деньги и в том, что заработанного уже на протяжении лет хватает на выплаты и на повышение дивидендов. И совершенно не лишним, будет заметить, что величина выплачиваемых дивидендов не зависит от курсовой стоимости акции.

   Итак, инвестиции в недвижимость — для избранных?
   Настало время ответить на этот вопрос. Впрочем, в предыдущих абзацах я на него уже ответил. Инвестиции в недвижимость в принципе доступны всем и каждому. Всё зависит от выбора инвестиционной стратегии.

   Если Ваша стратегия заключается в прямых инвестициях в объект, т. е. в покупке недвижимости, то доступность такой инвестиции у меня вызывает сомнения. Я остановился на другой стратегии, где мне не нужно приобретать объект, не нужно обращаться в банк за кредитом, где я не имею дело с арендой и арендаторами. При этом меня есть целый список объектов, в которые я инвестировал. В будущем я также намерен придерживаться этой стратегии: инвестировать фонды недвижимости, то есть в REIT-компании.

   Что такое REIT?
   REIT (Real Estate Investment Trust) — это особая форма публичной акционерной компании, которая получает свои доходы, владея, управляя или кредитуя различные формы недвижимости. Деятельность REIT-компаний регулируется REIT-законодательством, которое, в зависимости от страны, имеет свои особенности.

   Более чем в 40 странах REIT- компании пользуются налоговыми преимуществами. Чтобы пользоваться этими привилегиями, REIT-компании должны выполнять особенные условия. Самые распространённые из них: условие инвестировать в недвижимость и условие выплаты большей части прибыли своим акционерам. Как правило, эти выплаты составляют минимум 90% от их дохода. Концепция REIT возникла в Америке, там и находится большая часть REIT-компаний.

   Источник: Money Morning
   В создание компаний REIT была заложена идея привлечения капитала частных инвесторов в жилищное строительство, однако существует и другая версия. Согласно ее в 1960 году правительство США продлевает акцизный налог на ввозимые в страну сигары и чтобы отвлечь инвесторов от этой проблемы, разрешает инвестировать им в недвижимость. Для этого утверждают особые права и обязанности, которыми будет наделена и которым должна соответствовать компания, начинающая свою деятельность в секторе экономики — real estate. Уже после первого года создания в REIT-компании должно быть не менее 100 акционеров, при этом не более половины акций должны принадлежать пяти или менее акционерам. Не менее 75% своего валового дохода REIT-компания должна получать из источников, связанных с недвижимостью, и не менее 75% своих активов инвестировать в недвижимость.
   Кроме того, 90% прибыли должны быть выплачены акционерам, что делает дивиденды REIT намного выше, чем по акциям других компаний. Это требование делает инвестирование в REIT еще более привлекательным для инвесторов, которые хотят получить выгоду от инвестирования в недвижимость без необходимости ее приобретения.
   Продавая свои акции, REIT-компания привлекает капитал, который впоследствии будет использован для инвестирования в недвижимость, ипотечные кредиты, или их комбинация. Акционеры владеют частью всей собственности и кредитов, которыми владеет сама REIT-компания.
   Несколько фактов о REIT-компаниях

   14-е сентября 1960: президент Эйзенхауэр подписывает и утверждает закон о создании REIT-компаний и об инвестировании в них («Тhe Real Estate Investment Act of 1960»).
   Причина для возникновения REIT c предоставлением особых налоговых преимуществ: необходимость развития жилищного строительства и необходимость в том, чтобы частные инвесторы получили возможность инвестировать в недвижимость.
   Общая капитализация всех в настоящее время известных REIT-компаний: более 3 биллионов долларов. Из них 2 биллиона долларов составляет капитализация Американских REIT-компаний.
   Преимущество REIT-компаний
   После вступления в силу закона, в жилищное строительство бурным потоком пошли инвестиции, а главное, что в них были и инвестиции частных инвесторов. Появившиеся REIT-компании решили основные проблемы, присущие прямым инвестициям в недвижимость:

   Проблема ликвидности. В данном случае под ликвидностью подразумевается гибкость инвестиций, которая в прямых инвестициях отсутствует. Войти в инвестиции (купить объект) или выйти из инвестиций (продать объект) — это дилемма, занимающая месяцы.
   Проблема самостоятельного управления. Отпадает необходимость инвестора, самостоятельно участвовать в процессах приобретения недвижимости, частичного или полного финансирования, содержания и управления недвижимостью, поиска арендаторов и всех сопутствующих аренде процессов.
   Низкая диверсификация. Риск убытков минимален.
   Спустя 35 лет, положительный опыт Америки был замечен, и его стали подхватывать другие страны:

   1995 год: Бельгия
   1998 год: Австралия
   1999 год: Сингапур
   2001 год: Япония и Южная Корея
   2003 год: Франция и Гонконг
   2007 год: Англия и Германия
   2012 год: Испания
   REIT-компании в Германии
   Это далеко не полный перечень стран, которые ратифицировали закон о REIT-компаниях. Как я писал ранее, их чуть более 40-ка. Интересно то, что маленькие и экзотические страны раньше Германии пришли к пониманию того, какую положительную роль способен сыграть закон о REIT-компаниях в экономике.
   Так, например, Болгария с 2003-го, а Малайзия с 2005-го года имеют закон о REIT. Соответственно, и по величине капитализации, и по количеству REIT-компаний, Германия «пасёт задних». Второе и третье место после Америки занимают Австралия и Франция. Каждая из них имеет около 40 REIT-компаний, суммарная капитализация которых лежит в районе 70 миллиардов долларов. Дальше следуют Англия, Гонконг, Япония, Канада, Голландия и Сингапур, у которых примерно по 10 REITs-компаний с суммарной капитализацией около 40 миллиардов долларов. Германия владеет 5 REIT-компаниями, чья общая капитализация не дотягивает и до миллиарда евро.

   Три вида REIT-компаний: Equity, Mortgage и Hybrid
   REIT-компании делятся на три вида: Equity, Mortgage и Hybrid.

   Equity REIT — это компании, которые приобретают недвижимость в свою собственность, сдают её арендаторам, получая доход с аренды и управления.
   Mortgage REIT — это компании, предоставляющие другим компаниям ликвидность для приобретения недвижимости, т. е. дают кредиты на её покупку.
   Hybrid REITs — это компании сочетающие в себе особенности двух предыдущих видов. Они получают доход как от приобретенной и эксплуатируемой недвижимости, так и от ссуженных ипотечных кредитов, получая проценты по ссуде.
   три вида REIT´s
   Источник: Money Morning
   Все REITs делятся на три вида: Equity, Mortgage и Hybrid.

   В какие бы объекты недвижимости вы ни инвестировали — от квартир до земельных участков, лесных массивов, рекламных бордов — для всего на рынке существует REIT-компания, отвечающая Вашим инвестиционным желаниям.

   1) Equity REIT

   Equity REIT подразделяются на следующие REIT-компании:

   Hotel-REIT или Lodging: инвестируют в объекты, предоставляющие краткосрочную аренду, главным образом для ночлега, отпуска и туризма.
   Residentials-REIT: инвестируют в недвижимость, которую арендуют для долгосрочного проживания.
   Office-REIT: владеют офисными центрами и небоскрёбами, которые частями или полностью сдают фирмам, компаниям, банкам или госучреждениям.
   Healthcare-REIT: покрывают всю недвижимость, связанную со здравоохранением. Это больницы, центры здоровья, дома престарелых, аптеки.
   Retail-REIT: специализируются на всей недвижимости, предоставляющей в аренду торговые площади.
   Industrial-REIT: владеют производственными площадями, складскими помещениями и логистическими центрами.
   Datacenter-REIT: владеют и управляют объектами, в которых их клиенты хранят свои данные или данные третьих лиц. Это не только классические дата-центры, но и расчётные центры.
   Storage-REIT: владеют складскими помещениями, но не входят в категорию Industrial-REIT, т. к. сдают их частным лицам и маленьким компаниям под хранение мелких вещей. Ярким представителем являются популярные в Америке склады Self-Storage. Их арендуют частные лица для хранения домашнего имущества. Такие склады индивидуального хранения всё чаще появляются и на территории Европы.
   Jail-REIT: владеют, сдают или управляют самостоятельно тюремными зданиями, центрами реабилитации, иммиграционными центрами и т. д. Эта категория представлена всего двумя REIT-компаниями: The GEO Group, Inc. и CoreCivic, Inc. обе в настоящий момент выплачивают дивиденды в размере, превышающем 10% годовых.
   Timber-REIT: инвестируют в лесные массивы.
   Farmland-REIT: инвестируют в поля, плантации, фруктовые и овощные массивы.
   Infrastructure-REIT: объекты инвестиций этих компаний ранее принадлежали государству: автозаправочные станции, телефонные и телевизионные вышки, стекловолоконные линии, трубопроводы и т. д.
   Entertainment-REIT: инвестируют в недвижимость, как в здания, так и в земельные участки индустрии развлечений. Это казино, игровые центры, парки отдыха и развлечений.
   Other-REIT: к этой категории относятся компании, у которых бизнес-модель не относится ни к одной из вышеописанных.
   Пример: Safehold Inc. инвестирует в земельные участки, на которых построены здания, при этом сами здания этой REIT-компании, не принадлежат.
   Outfront Media Inc. и Lamar Advertising Company инвестируют как в места под установку или размещение рекламных бордов и дисплеев, так и в сами рекламные борды и дисплеи.
   Landmark Infrastructure Partners LP инвестирует в земельные участки под установку телефонных и телевизионных вышек, ветряных и солнечных электростанций.
   2) Mortgage REIT

   Mortgage REIT (или mREIT) не инвестируют в объекты, а исключительно в ценные бумаги, в основе которых находится сама недвижимость. На это, собственно, и указывает слово Mortgage (ипотека, закладная) в их названии.

   В целом Mortgage REIT похожи на банки, поскольку инвестируют в кредитование недвижимости. Однако, по сравнению с банками, они имеют не столь жёсткое регулирование, что позволяет им достигать значительно большей доходности. Но цена этой доходности — более высокий риск.

   У Mortgage REIT очень простая и очень понятная модель бизнеса: выдаём дорогие долгосрочные кредиты, рефинансируем их посредством дешёвых краткосрочных кредитов, с разницы живём. Высокий риск обусловлен не невозвратными кредитами, эти застрахованы и обеспеченны закладными на жильё. Высокий риск лежит в явлении под сложным названием «инверсия кривой доходности».

   Mortgage REIT и инверсия кривой доходности
   Что такое «инверсия кривой доходности»? Это рыночная ситуация, когда краткосрочные кредиты вдруг дорожают: проценты по краткосрочным кредитам становятся выше, чем по долгосрочным кредитам. Инверсия кривой доходности — предвестник рецессии, и может даже перерасти в кризис, как это было в 2008 году. В это время курсы акций mREIT обвалились в среднем на 70%. Но как только инверсия закончилась, mREIT тут же начали снова зарабатывать. Их курсы снова восстановились, показав рост в тысячах процентов.

   Лично мне очень нравятся mREIT. Они платят высокие дивиденды, как правило, выше 10%. Несмотря на высокий риск, у них очень понятный бизнес: пока не наступила инверсия, дивиденды обеспечены, курсы акций растут. Обвалились во время инверсии? Примерно понятно, когда вновь начнут восстанавливаться. Можно ли предвидеть начало инверсии кривой доходности, чтобы не быть участником обвалов mREIT-акций? В теории можно, а вот на практике — нет. Тем более для нас, частных инвесторов, невозможно.

   Однако в mREIT не только можно, но и нужно инвестировать. Против последствий обвалов, вызванных инверсией, как и против последствий всех других обвалов, есть очень эффективное средство: диверсифицированное портфолио и использование опционов. О первом и о втором можно найти массу информации на этом сайте.

   REIT — очень важный инструмент дивидендного инвестора, позволяющий без долговой нагрузки инвестировать в недвижимость. Инвестировать широко и диверсифицировано, инвестировать с высоким доходом и высокой ликвидностью. Словом, REIT-акции должны присутствовать в любом портфолио.

   Ответить

6. Интересный материал!
   Интересная подача!

   https://youtu.be/ao4UZX-wSS8

   Самое главное, подходить к решению вопроса, четко осознавая свою цель.
   Учитывая способность взглянуть на вопрос с разных сторон.
   Просчитывая математику процессов.

   В свое время, перед покупкой квартиры я считал специально с разных сторон.
   Но основными параметрами стали покупка новостройки для семьи, чтобы там жить.

   Субсидированная ипотечная ставка.
   Стоимость квадратного метра на вторичку и новостройку, даже относительно Москвы.

   Потому что работая на удаленке, я не вижу никакого смысла платить за железобетон в 4 раза больше!!!

   Ну и арендные платежи вполне способны окупать ипотечные.

   На самом деле, было еще несколько детальных параметров расчетов.

   В том числе и высвобождение наличных средств, которые я смогу использовать с куда большей потенциальной средней доходностью.

   В общем, думаем, считаем все самостоятельно.

   Всем хороших выходных!

   Ответить

7. Отличный копипаст материал от наших Коллег со Смартлаба.

   https://smart-lab.ru/blog/845694.php

   Сам текст на всякий случай, чтобы не потерять материал.

   Бэнкинг по-русски: ЦБ раскрывает Механизм «льготной ипотеки от застройщика»
   12 октября 2022, 20:50 Sergio Fedosoni
   Механизм «льготной ипотеки от застройщика»

   Экстремально низкие ставки по программам «льготной ипотеки от застройщика» достигаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (заемщика) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства.
   Рассмотрим факторы снижения ставки более детально:
   — 1. Во-первых, покупателю (заемщику) квартира продается по цене на 20–30% выше, чем если бы он покупал ее за наличные, а также используя классическую или льготную ипотеку от государства. Эта разница передается застройщиком в виде комиссии банку, чтобы компенсировать выпадающие процентные доходы.
   Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем.

   Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто

   Бэнкинг по-русски: ЦБ раскрывает Механизм «льготной ипотеки от застройщика»
   не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита.

   — 2. Во-вторых, банк зарабатывает на том, что полученная от застройщика комиссия в размере 20–30% от стоимости квартиры может быть реинвестирована – например, направлена на выдачу новых кредитов.
   — 3. В-третьих, банк получает субсидию от государства (3 п.п. по «Льготной ипотеке» и 4 п.п. по «Семейной ипотеке» при текущем уровне ставок)
   — 4. В итоге совокупная доходность данного продукта для банка может быть сопоставима с классической ипотекой при равном ожидаемом сроке погашения. Однако эта итоговая доходность определяется непрозрачным образом, не учитывается при расчете полной стоимости кредита (далее – ПСК) и подвержена колебаниям во времени (при изменении рыночных ставок и условий субсидирования государством).

   Так, по нашим расчетам, для обеспечения доходности на уровне 10% в рамках «льготной ипотеки от застройщика» по 25‑летнему кредиту при контрактной ставке 0,01% и ставке реинвестирования на уровне 7,5% единовременная комиссия должна составить оценочно не менее 30% от суммы кредита.

   3. Риски сторон схемы

   Описанная выше структура сделки создает дополнительные риски для каждой из ее сторон, а также несет риски для финансовой системы в целом.

   3.1. Риски для заемщика

   Несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости.
   Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%.
   Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев.
   В таком случае он «подарит» банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20–30% ниже.
   Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств (например, при переезде в другой город и так далее).
   Наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например, из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах.
   В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.
   Данные риски высоки в течение первых трех-пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья (подробнее – в разделе
   «Гипотетический сценарий реализации системных рисков и роль субсидируемой ипотеки»).

   Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.

   3.2. Риски для банка

   Ключевым фактором, определяющим риски банка в этой схеме, является размер комиссии, получаемой от застройщика. Она является важным компонентом общей доходности по кредиту, а также снижает риск потерь банка, так как является невозвратной. Эта комиссия не идет в счет снижения долга заемщика при его дефолте или досрочном погашении.

   Банк даже немного выигрывает при таких событиях и потому может быть менее склонным идти навстречу заемщику, оказавшемуся в сложной ситуации. Для целей учета эта комиссия должна отражаться в доходе банка постепенно (амортизироваться) в течение всего срока жизни кредита (вплоть до 25–30 лет).
   Но при досрочном погашении долга у банка возникает право признания ее в доход сразу в полном объеме.
   Тем не менее возможны следующие проблемы.
   Недостаточный для покрытия рисков размер комиссии.
   Как показывает обследование Банка России, в ряде случаев комиссия может быть даже ниже 20–30%, что связано с конкуренцией – застройщики направляют больше заявок в те кредитные организации, которые согласны на более низкий размер комиссии.

   Для того чтобы удержать долю рынка, многие банки начинают друг за другом снижать комиссию и в итоге могут недооценить будущие риски, а данный продукт станет для них убыточным.

   Недоучет банком удлинения срока кредита с господдержкой также может быть причиной недооценки комиссии.

   Кредиты в рамках классической ипотеки погашаются в среднем за 7–10 лет за счет досрочных платежей, тогда как льготные кредиты от застройщика (средний контрактный срок около 25–30 лет) за счет очень низкой ставки, скорее всего, не будут ускоренно погашаться, если предполагать рациональное поведение заемщиков.

   Использование банком некорректных предпосылок по сроку кредита может также привести к недооценке размера комиссии, что станет причиной низкой или даже отрицательной доходности на длительном сроке жизни кредита. Удлинение фактического срока жизни кредита также увеличивает кредитный риск – вероятность дефолта на всем сроке жизни кредита (lifetime PD) больше примерно на 5 процентных пунктов.

   Искажение LTV.
   Расчет LTV через соотношение контрактной цены покупки недвижимости и суммы долга заемщика, что практикуется банками, в данном случае будет некорректным. Поскольку цена квартиры завышена в такой схеме, она не отражает цену продажи ее залогодержателем или заемщиком на рынке. С другой стороны, сумма долга по кредиту должна учитывать полученную банком комиссию, подлежащую амортизации.
   Некорректный расчет LTV без учета этих факторов приведет к ошибочной оценке рисков по кредиту, а также макро‑ пруденциальных надбавок. Выплата застройщиком комиссии за счет кредита.
   Так как застройщик получает средства от продажи квартиры не сразу, а после сдачи (до этого они находятся на счетах эскроу в банке), указанная комиссия часто уплачивается банку застройщиком с рассрочкой либо может быть выплачена, по сути, за счет бридж-кредита самого банка, что создает для него дополнительный кредитный риск

   Процентный риск.
   Поскольку данные продукты, как правило, комбинируются с господдержкой, то государство фактически закрывает для банка риск изменения ставок. В случае если кредиты по льготной программе от застройщика выдаются без госсубсидии, то процентный риск для банка оказывается существенно выше, так как он не защищен бюджетом от возможных колебаний ставок.

   Соответственно, ставка кредитного договора по «льготной ипотеке от застройщика» в таком случае должна быть выше. Однако при комиссии менее 30% даже со ставкой 4% доходность данного продукта будет ниже, чем в классической ипотеке. При еще более низкой ставке, например 2%, размер требуемой комиссии для сопоставимости доходностей двух продуктов повышается до 45%.
   Если банк при этом в своем планировании рассчитывает на высокий уровень досрочного погашения (CPR1 ) кредитов по льготной программе от застройщика, это может сильно завышать его собственную оценку потенциальной доходности продукта, включая доход от реинвестирования.

   Так, при увеличении уровня CPR до 10% в случае классической ипотеки размер требуемой комиссии для поддержания доходности банка снижается до 20% для ставки 4% и до 30% для ставки 2%. Однако в программе «льготная ипотека от застройщика» отсутствуют стимулы для досрочного погашения, позволяющие достичь такого высокого уровня CPR.

   3.3. Риски для застройщика

   Несмотря на то что ипотека позиционируется как «льготная от застройщика», застройщики являются бенефициарами данной схемы. Расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет сохранить маржинальность на прежнем уровне.

   Однако застройщики также сталкиваются с некоторыми рисками. С учетом действующей в настоящее время схемы с эскроу денежные средства от продажи квартиры блокируются на счете эскроу до завершения строительства, что требует от застройщика постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам (за счет завершения других проектов или привлечения кредита, что будет способствовать росту его долговой нагрузки).

   3.4. Риски для государственного бюджета

   С учетом экстремально низких ставок заемщикам будет выгодно обслуживать кредит в течение всего контрактного срока без досрочных погашений, тогда как для классической или льготной ипотеки характерно ускоренное погашение кредита.
   Для бюджета это означает увеличение общих расходов на выплату госсубсидии (из‑за завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита), а также повышенные процентные риски при росте ставок в периоды экономической нестабильности.

   Это будет приводить к росту фискальных рисков в самые неподходящие моменты: в условиях кризиса, когда и так снижаются доходы и растут расходы бюджета.

   Системные риски для рынка недвижимости и ипотеки

   Широкое распространение программ «льготной ипотеки от застройщика» искажает показатели состояния и динамики рынка (средние цены, объемы кредитования и сделок на рынке первичного жилья, ставки кредитования).
   Некоторая коррекция цен на жилье после сущеСтвенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан.
   Однако в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены, фактически имеется маскировка снижения цен на недвижимость.
   Комиссия банку, заложенная в схему «льготной ипотеки от застройщика», как правило, превышает скидку, которую застройщик предлагает остальным покупателям, поэтому завышение цен происходит и для них, то есть, по сути, финансирование данной схемы осуществляет достаточно широкий круг лиц.
   Таким образом, программа задает неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, создает предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств и последующей серьезной коррекции рынка. Поскольку цены на первичном рынке жилья завышены, это приводит к искажению показателя LTV, призванного отражать достаточность первоначального взноса на покрытие рисков возможного обесценения стоимости жилья.

   Если сумма первоначального взноса не меняется, а стоимость жилья и, соответственно, размер кредита увеличиваются, формальный LTV также растет. Но самое главное, что поскольку цена квартиры завышена, то получается, что экономический LTV (если брать не договорную, а реальную стоимость квартиры в момент покупки) оказывается выше 100%.
   В результате для заемщика уровень первоначального взноса (обратный показатель от LTV) перестает отражать его защищенность в случае дефолта. То есть формально первоначальный взнос может быть, например, 15%, что должно говорить о том, что даже при продаже квартиры с дисконтом до 15% к рынку заемщик потеряет часть первоначального взноса, но кредит сможет закрыть.

   Однако в реальности квартира была оценена выше рынка на 20–30% и дисКонта 15% может быть недостаточно, чтобы ее продать, так как цена будет выше рынка. Иными словами, при продаже квартиры за ее реальную рыночную цену полностью погасить кредит не получится, и заемщику придется доплатить.

   Кроме того, завышение уровня цен на недвижимость в целом приводит к тому, что и по прочим ипотечным кредитам уровень LTV оказывается заниженным относительно своего реального уровня.
   Рост реального уровня LTV говорит о накоплении системных рисков на рынке ипотеки.
   Искажение (занижение) LTV создает дополнительные риски при секьюритизации кредитов, выданных в рамках «льготной ипотеки от застройщика», если они будут включены в общий пул с классическими ипотечными кредитами: у инвестора уже не будет «защиты» в виде комиссии, которая есть у банка-оригинатора.

   Наличие таких кредитов в пуле может стать препятствием к включению соответствующих выпусков в Ломбардный список Банка России.

   Ответить

8. Очень интересный материал по теме.
   https://journal.tinkoff.ru/remote-flat-purchase/?mindbox-message-key=-1899111665400053760&mindbox-click-id=cc09c5ed-f3ec-4389-9e56-abec7f3e6cdc&utm_source=bestof&utm_medium=email&utm_campaign=sub-290

   Ответить

9. Квартира как почка
   Алексей Гальцев у Вредного инвестора
   https://youtu.be/UfXvMAcihMY

   Ответить

10. Отличный материал по теме.

    https://2stocks.ru/webinars/blesk-i-nischeta-rossiyskikh-zastroyschikov-kak-ne-kupit-slona

    Ответить

11. 04062023 г.
    А как вы считаете есть ли сейчас пузырь на рынке недвижимости?

    Это смотря с какой стороны посмотреть.

    Если смотреть в целом, то для меня он дороговат.
    Если разбирать некоторые предложения в частности, в зависимости от поставленных целей, то есть интересные предложения в любой момент времени.

    Все зависит от цели инвестора.

    Купить квартиру для жизни одно.
    Построить дом другое.
    Выбрать регион для проживания третье.
    Выбрать район даже в рамках одного города четвертое.
    Инвестировать в арендную недвижимость пятое.
    В коммерческую шестое.
    В рамках диверсификации капитала седьмое.

    Плюс еще некоторое количество целей.

    А самое важное обладание определенным уровнем компетенций в данной сфере относительно своих целей и объема капитала!

    Ответить

12. Пока отдельную статью про недвижимость я еще не подготовил, поэтому материалы выложу здесь.

    Электронный аукцион.
    https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/21000011520000000038_1

    Электронные торги по банкротству.
    https://tbankrot.ru/?search=глазов&swp=any_word&stop=&num=&debtor_cat=0&debtor=&au=&org=&start_p1=&start_p2=&p1=&p2=&min_p1=&min_p2=&pp_1=&pp_2=&st_1=&st_2=&sz_1=&sz_2=&ez_1=&ez_2=&et_1=&et_2=&parent_cat=&sub_cat=&sort_order=desc&sort=&show_period=all

    Обычно для поиска объектов недвижимости использую Авито и Домклик от Сбербанка.

    Ответить

13. Отличный материал от Коллег из НЗТ-Русфонд
    https://nztrusfond.ru/category/stati/nedvizhimost-investitsii-i-dlya-sebya/

    Ответить

14. Изменения по ипотечным программам с 23 декабря 2023 года.

    https://vk.com/wall-211359643_894

    КСКДОМ
    16 дек в 12:01
    ‼ Новости Ипотека

    Опубликовано Постановление Правительства №2166, которое меняет условия по льготным программам ипотеки, начиная с 23 декабря 2023 года, для всех заявок, где не подписан кредитный договор.
    Что меняется:
    1. Господдержка 2020
    Первоначальный взнос по программе увеличится до 30,1%
    Максимальная сумма кредита 6 млн. руб. для всех регионов РФ.

    Порядок действий:
    Если кредитный договор по программе с ПВ менее 30,1% и/или с суммой кредита выше 6 млн. руб. подписан по 22 декабря 2023 (включительно) — изменение ПВ и/или суммы не производится.
    Если кредитный договор не подписан, ПВ и/или сумма кредита по всем одобренным заявкам будут пересмотрены: ПВ с 20,1 до 30,1%, сумма кредита до 6 млн.руб., начиная с 23 декабря 2023.
    Если назначена сделка с 23 декабря 2023 с ПВ менее 30,1% и/или с суммой кредита выше 6 млн. руб., передана в ЕКП, клиент пришёл на подписание – необходимо предупредить клиента о пересмотре заявки, которое может привести к отказу/изменению одобренной суммы кредита. Если клиент согласен, меняем параметры сделки, если не согласен — заявку переводим в отказ.
    Указанные выше изменения не затрагивают остальные льготные программы.
    По Семейной ипотеке , ипотеке для IT условия прежние.
    2. Одна льготная ипотека в одни руки изменение касается всех льготных программ с момента вступления в силу постановления Правительства.
    С 23 декабря 2023 у клиента может быть только один кредит где он является заемщиком/созаемщиком/поручителем по одной из Госпрограмм:
    Господдержка 2020
    Ипотека с господдержкой для семей с детьми
    Ипотека для IT
    Дальневосточная и арктическая ипотека
    Ипотека по госсертификату
    Сельская ипотека
    При этом:
    — новое условие не обнуляет текущее ограничение одного кредита в рамках программ Господдержка 2020, Ипотека для ИТ, Дальневосточная и арктическая ипотека, Сельская ипотека, Ипотека по госсертификату.
    — при получении кредита по Ипотеке с господдержкой для семей с детьми в качестве «первого» кредита считается договор, пописанный с 23 декабря 2023 г. (кредитные договоры, подписанные по программе по 22 декабря 2023 года (включительно) не берутся в расчет)
    Если клиент нарушил условие и получил второй кредит, ставка по кредитному договору будет повышена:
    Для Господдержки 2020, Ипотеки с господдержкой для семей с детьми:
    — при приобретении готового или строящегося жилья до уровня Ключевой ставки ЦБ на дату подписания кредитного договора +1,5 пп
    — для строительства жилого дома до уровня Ключевой ставки ЦБ на дату подписания кредитного договора +3,5 пп
    Для Ипотеки для IT:
    — при приобретении готового или строящегося жилья до уровня базовой ставки, действующей на дату выявления несоблюдения требованиям программы, но не выше Ключевой ставки ЦБ на дату подписания кредитного договора +1,5 пп
    — для строительства жилого дома до уровня базовой ставки, действующей на дату выявления несоблюдения требованиям программы, но не выше Ключевой ставки ЦБ на дату подписания кредитного договора + 3,5 пп
    Для Дальневосточной и арктической ипотеки при приобретении готового, строящегося жилья или строительстве жилого дома до уровня Ключевой ставки ЦБ на дату подписания кредитного договора +1,5 пп
    Для ипотеки по госсертификату при приобретении готового жилья до уровня Ключевой ставки ЦБ на дату подписания кредитного договора + 2 пп
    Для Сельской ипотеки на размер Ключевой ставки ЦБ на дату подписания кредитного договора

    Условия по повышению ставки фиксируются в кредитном договоре.

    Ответить